מאת עו"ד רון זהבי · עודכן לאחרונה ב-
כל שותף במקרקעין משותפים זכאי לדרוש בכל עת את פירוק השיתוף, לפי סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, תשכ״ט-1969. אם אין הסכם בין השותפים, בית המשפט מורה על חלוקה בעין כשהדבר אפשרי (סעיף 39). אם לא, הוא מורה על מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון (סעיף 40), או על רישום הבית כבית משותף (סעיף 42).
האם שותף יכול לדרוש פירוק שיתוף במקרקעין גם כשהשותפים האחרים מתנגדים?
כן. כל שותף במקרקעין זכאי לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת, גם כשהשותפים האחרים מתנגדים, לפי סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, תשכ״ט-1969.
הזכות אינה תלויה בגודל החלק של השותף בנכס, ואין צורך להוכיח עילה מיוחדת או הפרה מצד השותפים האחרים. בית המשפט העליון הסביר שהחוק "אינו נגד שותפות במקרקעין, אלא נגד כפיית המשך שותפות" (עע״מ 1930/18 עיריית תל אביב נ׳ צביאלי).
עם זאת, הזכות כפופה לחובת תום הלב ולאיסור שימוש לרעה בזכות, ובמקרים חריגים בית המשפט עשוי לעכב את הפירוק. בבואו לקבוע את דרך הפירוק, בית המשפט מתחשב ככל האפשר במשאלות השותפים (סעיף 43 לחוק).
מה קורה כאשר בהסכם השיתוף יש סעיף שמגביל פירוק שיתוף במקרקעין?
תניה כזו תקפה. אבל אם היא מגבילה את הפירוק לתקופה של יותר משלוש שנים, בית המשפט רשאי, אחרי שלוש שנים, להורות על פירוק השיתוף על אף התניה, אם הדבר נראה לו צודק (סעיף 37(ב) לחוק).
שותפים רשאים להסכים ביניהם על הגבלת הזכות לדרוש פירוק. החוק מגביל את כוחה של הסכמה כזו לאורך זמן, כדי שלא תכבול את השותפים לתקופה ממושכת.
סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין, תשכ״ט-1969 קובע: "היתה בהסכם שיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות הענין".
באילו דרכים מתבצע פירוק שיתוף במקרקעין ומתי מיושמת כל דרך?
פירוק השיתוף נעשה קודם כול לפי הסכם בין השותפים. אם אין הסכם, בית המשפט מורה על חלוקה בעין, על מכירה וחלוקת הפדיון, או על רישום כבית משותף, לפי סעיפים 38 עד 43 לחוק המקרקעין.
סעיף 38(א) לחוק המקרקעין, תשכ״ט-1969 קובע שפירוק השיתוף יהיה לפי הסכם בין השותפים. אם ההסכם קובע חלוקה בעין, הוא טעון אישור של המפקח על רישום מקרקעין שהחלוקה תואמת את דיני התכנון והבנייה. אם אין הסכם, הפירוק נעשה לפי צו של בית המשפט:
- חלוקה בעין: כשהמקרקעין ניתנים לחלוקה, זו הדרך שבה ייעשה הפירוק (סעיף 39(א)). בית המשפט רשאי גם להורות על רישום זיקת הנאה בין החלקות (סעיף 39(ג)).
- מכירה וחלוקת הפדיון: כשהמקרקעין אינם ניתנים לחלוקה, או כשחלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם (סעיף 40(א)).
- רישום כבית משותף: כשעיקר המקרקעין הוא בית הראוי להירשם כבית משותף, בית המשפט רשאי, אחרי שקיבל חוות דעת של המפקח, להורות על רישומו ועל הקצאת דירות לשותפים לפי חלקיהם (סעיף 42(א)).
מהם תשלומי איזון ומתי עושים בהם שימוש?
תשלומי איזון הם תשלומים בין השותפים, שמשלימים את ההפרש כשחלוקה בעין אפשרית רק אם שותף אחד יפצה את האחר. בית המשפט רשאי לחייב בהם לפי סעיף 39(ב) לחוק המקרקעין, וגם ברישום כבית משותף לפי סעיף 42(ב).
בחלוקה בעין לא תמיד אפשר לחלק את הנכס לחלקים ששוויים תואם בדיוק את חלקו של כל שותף. במצבים כאלה בית המשפט יכול להורות על תשלומי איזון.
סעיף 39(ב) לחוק המקרקעין, תשכ״ט-1969 קובע: "היתה החלוקה בעין אפשרית רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין".
איך מתבצעת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין דרך מכירה ומי רשאי להציע הצעות?
לפי סעיף 40(ב) לחוק המקרקעין, המכירה נעשית בדרך שבה נמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, אלא אם בית המשפט הורה על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר. גם השותפים עצמם רשאים, ככלל, להשתתף במכירה.
החוק משאיר לבית המשפט לקבוע את דרך המכירה, ובית המשפט רשאי למנות כונס נכסים שינהל אותה.
בית המשפט העליון ציין שהמכירה הפומבית אינה שוללת מהשותפים "את האפשרות העקרונית להשתתף בה ולשמור על קניינם" (עניין צביאלי). אין לשותפים זכות קדימה בדין, והצעותיהם נבחנות לצד הצעות של מציעים אחרים.
לאיזה בית משפט פונים בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין בין אחים או בני משפחה?
תביעה לפירוק שיתוף בין בני משפחה, ובהם אחים, נדונה בבית המשפט לענייני משפחה כשעילתה סכסוך בתוך המשפחה או סכסוך בקשר לירושה (סעיף 1 לחוק בית המשפט לענייני משפחה, תשנ״ה-1995). בלי קשר כזה, הסמכות היא של בית משפט השלום.
תביעה לחלוקת מקרקעין היא בסמכות בית משפט השלום, יהיה שווי הנכס אשר יהיה (סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ״ד-1984). בעניני משפחה הסמכות עוברת לבית המשפט לענייני משפחה (סעיף 51(א)(5) לאותו חוק).
אחים נכללים בהגדרת "בן משפחה" בחוק בית המשפט לענייני משפחה. עם זאת, לא די בכך שהשותפים הם בני משפחה: בית המשפט העליון קבע שהסכסוך המשפחתי צריך לתרום "תרומה משמעותית לגיבושה של עילת התביעה" (רע״א 6558/99 חבס נ׳ חבס). כשהנכס התקבל בירושה, הסכסוך עשוי להיות גם "סכסוך בקשר לירושה", שנדון אף הוא בבית המשפט לענייני משפחה.
מהן פירוק שיתוף במקרקעין עלויות ומי נושא בהן?
העלויות העיקריות הן אגרת בית המשפט, שכר שמאי ושכר כונס נכסים, אם מונה. את שכר בעלי התפקידים קובע בית המשפט, ולרוב הוא משולם מתוך כספי המכירה.
ניהול הליך פירוק שיתוף במקרקעין כרוך בהוצאות משפטיות ומקצועיות.
מרכיבי העלות העיקריים בהליך:
- אגרת בית משפט: הסכום תלוי בבית המשפט שבו מוגשת התביעה, ומתעדכן מדי שנה.
- שכר שמאי מקרקעין: השמאי מעריך את שווי הנכס, כדי לקבוע תשלומי איזון או מחיר מינימום למכירה.
- שכר כונס נכסים: כשבית המשפט ממנה כונס נכסים למכירה, הוא קובע את שכרו. בית המשפט העליון ציין שהשכר נגזר מכספי המכירה, ושאחד השיקולים הוא חלקו של כל שותף בנכס (רע״א 5124/24 יעקבלביץ נ׳ ואקנין).
כמה זמן לוקח פירוק שיתוף במקרקעין ומה משפיע על משך ההליך?
חוק המקרקעין אינו קובע משך זמן להליך. משך ההליך תלוי בעיקר במידת ההסכמה בין השותפים ובמורכבות הנכס.
משך הזמן לקבלת צו פירוק ולביצועו מושפע ישירות ממידת ההסכמה בין השותפים וממורכבות הנכס.
הגורמים המרכזיים שמשפיעים על משך ההליך:
- הסכמה בין השותפים: הסכמה על דרך הפירוק מקצרת את ההליך באופן משמעותי.
- דרך הפירוק: חלוקה בעין עשויה לדרוש אישורים תכנוניים, ובחלוקה בהסכם גם את אישור המפקח, ולכן היא אורכת זמן.
- מכירה: מכירה בפיקוח בית המשפט דורשת הערכת שמאי, פרסום והתמחרות.
מהן השלכות המס במכירה במסגרת פירוק שיתוף במקרקעין?
מכירת המקרקעין במסגרת פירוק שיתוף נחשבת מכירה לעניין מס שבח. חלוקה בעין בין כל הבעלים המשותפים פטורה ממס שבח אם לא שולמו תשלומי איזון. אם שולמו, הפטור חלקי (סעיף 67 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ״ג-1963).
סעיף 5(א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע שמכירת זכות במקרקעין שנעשית "שלא על ידי בעליה על פי תביעת חלוקה", רואים אותה כמכירה בידי הבעלים.
סעיף 67 לחוק פוטר ממס חלוקת מקרקעין בין כל בעליהם המשותפים, כשלא שולם סכום הפרש. כששולם סכום הפרש, הפטור אינו חל על מכירת הזכות שבשלה שולם ההפרש. לחלוקת נכסי עיזבון בין יורשים יש הסדר נפרד (סעיף 5(ג)(4)).
בדיקת החבות במס, ובכלל זה במס רכישה, דורשת ניתוח פרטני לפי נסיבות המקרה.
מה לעשות עכשיו
מה כדאי לעשות עכשיו
איסוף מסמכי המקרקעין
הוצאת נסח טאבו עדכני, הסכם שיתוף אם נחתם, ומסמכי תכנון ובנייה לצורך בחינת הזכויות בנכס.
בחינת דרך הפירוק המתאימה
בדיקה מול שמאי או מתכנן אם הנכס ניתן לחלוקה בעין או שנדרשת מכירה.
פנייה להליך מוסכם או הגשת תביעה
ניסיון להגיע להסכם פירוק שיתוף, ואם אין הסכמה, הגשת תביעה לפירוק שיתוף לבית המשפט המוסמך.
שאלות שחוזרות
שאלות נפוצות
האם שותף שבעל חלק קטן בנכס יכול לכפות פירוק שיתוף במקרקעין?
כן. לפי סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, תשכ״ט-1969, כל שותף זכאי לדרוש פירוק שיתוף בכל עת, בלי קשר לגודל חלקו במקרקעין.
מה קורה אם אחד השותפים מתגורר בנכס המשותף?
מגורים של אחד השותפים בנכס אינם מונעים את פירוק השיתוף. שותף שמשתמש בנכס חייב לשאר השותפים, לפי חלקיהם, שכר ראוי בעד השימוש (סעיף 33 לחוק המקרקעין). ההגנה שבסעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל״ב-1972 על שותף שמחזיק בנכס פורשה בצמצום: בית המשפט העליון קבע שהיא חלה רק על מי שמחזיק בנכס לבדו בהסכמת שותפיו, ושההסכמה פוקעת כשותף מבקש את הפירוק (בע״מ 7926/23). בדירת מגורים של בני זוג, בית המשפט מעכב את המכירה עד שנמצא הסדר מגורים מתאים לילדים הקטינים ולהורה שהם אצלו (סעיף 40א לחוק המקרקעין).
האם מפקח על רישום מקרקעין מוסמך להורות על פירוק שיתוף?
לא. המפקח על רישום מקרקעין אינו דן בתביעות לפירוק שיתוף. תפקידו בהליך הוא לאשר הסכם בין השותפים על חלוקה בעין (סעיף 38(א) לחוק המקרקעין), ולתת חוות דעת כשבית המשפט שוקל רישום כבית משותף (סעיף 42(א)). תביעה לפירוק שיתוף מוגשת לבית המשפט.
מה ההבדל בין חלוקה בעין לבין מכירה?
חלוקה בעין היא חלוקה פיזית של המקרקעין לחלקים נפרדים, שנרשמים על שם כל שותף (סעיף 39 לחוק). מכירה היא מכירת הנכס בשלמותו וחלוקת הפדיון בין השותפים (סעיף 40 לחוק).
מקורות
- חוק המקרקעין, תשכ״ט-1969: סעיפים 33, 37, 38, 39, 40, 40א, 42, 43
- חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל״ב-1972: סעיף 33
- חוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ״ד-1984: סעיף 51(א)(3), (5)
- חוק בית המשפט לענייני משפחה, תשנ״ה-1995: סעיפים 1, 3(א)
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ״ג-1963: סעיפים 5(א), 67
- רע״א 6558/99 חבס נ׳ חבס, פ״ד נד(4) 337 (30.8.2000)
- עע״מ 1930/18 עיריית תל אביב נ׳ צביאלי (2.8.2020)
- בע״מ 7926/23 פלוני נ׳ פלוני (5.11.2023)
- רע״א 5124/24 יעקבלביץ נ׳ ואקנין (3.6.2025)
נושאים קשורים