היוון נחלה ופיצול מגרש במושב: זכויות רמ״י, מסלולים ומשק עזר

מהו "היוון נחלה" ברשות מקרקעי ישראל ומה ההצטרפות להסדר מעניקה?

זהו הסדר וולונטרי לעיגון זכויות המגורים בחלקת המגורים בנחלה. ההצטרפות אליו מבטלת את דרישת הרצף הבין-דורי, מונעת השבה של חלקת המגורים לרשות בעת שינוי ייעוד, ומאפשרת פיצול מגרש בתנאים.

בעלי זכויות בנחלות במושבים מחזיקים בהן, ככלל, במעמד של "ברי רשות", מכוח ההסכמים בין רשות מקרקעי ישראל, הגוף המיישב והאגודה השיתופית.

מועצת מקרקעי ישראל, המוסמכת לפי סעיף 3 לחוק רשות מקרקעי ישראל, תש״ך-1960 לקבוע את המדיניות הקרקעית, קבעה הסדר לעיגון הזכויות בחלקת המגורים. ההסדר החל בהחלטה 979 משנת 2007, עודכן בכמה החלטות שהאחרונה בהן היא החלטה 1591, ומעוגן כיום בסימן ז׳ לפרק 8.3 בקובץ ההחלטות. חלקת המגורים היא שטח של עד 2.5 דונם מתוך חלקה א׳ בנחלה.

מה מקבל מי שמצטרף להסדר:

• ביטול דרישת הרצף הבין-דורי: לפי סעיף 8.3.45 לקובץ, עם ההצטרפות "תבוטל הדרישה לרצף בין דורי ותותר בניית יחידות דיור לחוכר ולקרובו", ומימוש היקף הבנייה הבסיסי (עד 375 מ״ר, בכפוף לתוכנית) יכול להיעשות בכמה יחידות דיור.
• אי-השבה בעת שינוי ייעוד: לפי סעיף 8.3.41 לקובץ, על חלקת המגורים לא יחולו ההוראות בדבר השבת הקרקע לרשות בעת שינוי ייעודה.
• אפשרות לפיצול מגרש: ההצטרפות מאפשרת לפצל מגרש מחלקת המגורים, בתשלום של 33% משווי המגרש המפוצל ובתנאים שבסעיף 8.3.48.
• חוזה חכירה: במסגרת ההסדר נחתם עם הרשות חוזה חכירה לחלקת המגורים. האפשרות לרשום את הזכות בלשכת רישום המקרקעין תלויה, בין השאר, במצב הרישום של המקרקעין במושב, ויש לבדוק אותה בכל מקרה.

מה ההבדל בין מסלול דמי החכירה לבין מסלול דמי הרכישה?

מסלול דמי החכירה (3.75%) הוא תנאי להצטרפות להסדר ומעגן את היקף הבנייה הבסיסי. מסלול דמי הרכישה (33%) מקנה את מלוא זכויות המגורים בבנייה נמוכה, הקיימות והעתידיות, ופוטר מדמי הסכמה על חלקת המגורים בעת העברת זכויות.

קובץ ההחלטות מעמיד לרשות בעל הנחלה שני מסלולים:

• מסלול דמי החכירה (החלופה החלקית): לפי סעיף 8.3.46, "תנאי לתחולת ההסדר הוא תשלום דמי חכירה לרשות בשיעור של 3.75% מערך הקרקע של חלקת המגורים עם היקף הבנייה הבסיסי למגורים". מסלול זה מקנה את הזכויות שתוארו לעיל, אך אינו פוטר מדמי הסכמה בעת העברת זכויות.
• מסלול דמי הרכישה (החלופה המלאה): לפי סעיף 8.3.49, החוכר רשאי לרכוש את מלוא הזכויות למגורים בבנייה נמוכה, הקיימות והעתידיות, בחלקת המגורים, תמורת דמי רכישה של 33% משווי הקרקע של חלקת המגורים, בהתחשב בזכויות הבנייה המאושרות, בפוטנציאל התכנוני ובזכות לפיצול מגרשים. מי ששילם בעבר 3.75% משלים את התשלום ל-33% לפי שומה עדכנית. לאחר תשלום דמי הרכישה החוכר פטור מדמי הסכמה בעד חלקת המגורים, ורשאי לפצל ממנה מגרשים בלי תשלום נוסף לרשות, בכפוף לתוכנית תקפה ולשאר התנאים.
• בפסיקה תואר כי החל מאפריל 2019 העברת זכויות בנחלה מותנית, ככלל, בתשלום דמי רכישה, ודמי הרכישה החליפו בכך את דמי ההסכמה על חלקת המגורים. על יתרת שטח הנחלה עשויים לחול דמי הסכמה לפי החלטות המועצה.

מהו פיצול מגרש מחלקת המגורים, ומהם התנאים?

פיצול מגרש הוא חלוקת מגרש המוחכר לשני מגרשים או יותר, כך שכל אחד מהם יהיה מגרש עצמאי. בנחלה מדובר בהפרדת מגרש מגורים מחלקת המגורים, ולא בפיצול הנחלה עצמה.

קובץ ההחלטות מגדיר "פיצול מגרש" כ"חלוקת מגרש המוחכר על פי הסכם חכירה לשני מגרשים או יותר, באופן שכל אחד מהם יהיה מגרש עצמאי הניתן לניצול בפני עצמו", וקובע כי הפיצול יתאפשר בהתאם לתוכנית או לתשריט חלוקה שאישרו מוסדות התכנון.

התנאים מפורטים בסעיף 8.3.48 לקובץ. בין השאר, יחידת דיור קיימת עם זכויות בנייה של 160 מ״ר לפחות, המשמשת בפועל למגורי החוכר, "תישאר תמיד צמודה לנחלה" ולא תפוצל. מי שלא רכש את מלוא הזכויות במסלול דמי הרכישה נדרש לשלם לרשות 33% משווי המגרש המפוצל לפי שומה עדכנית.

הנחלה עצמה נותרת יחידה אחת: עקרון אי-פיצול הנחלה ממשיך לחול, והפיצול נוגע למגרש המגורים בלבד.

הפיצול מאפשר להעביר את המגרש המפוצל, למשל לאחד הילדים, בלי להעביר את הנחלה כולה. ייתכן שיידרשו גם הסכמת האגודה השיתופית ועמידה בתנאים שבחוזה עם הרשות.

מה ההבדל בין נחלה לבין משק עזר במושב?

נחלה היא קרקע חקלאית המיועדת למגורי המתיישב ולפרנסתו מהמשק החקלאי. משק עזר הוא קרקע שנמסרה למטרת משק עזר, הכוללת מגורים ועיבוד חקלאי, ובלבד שאינה נחלה.

ההבחנה בין השניים קניינית, ונקבעת לפי ההגדרות שבקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל:

• נחלה: "קרקע חקלאית בגודל שקבע" השר, "המיועדת למתיישב לצורך מגוריו ופרנסתו מהמשק החקלאי שפותח או יפותח בה". הנחלה כוללת חלקה א׳ (מגורים, מבני משק ועיבוד חקלאי), ולרוב גם חלקה ב׳ לעיבוד חקלאי בלבד וזכויות בחלקה ג׳ המעובדת במשותף.
• משק עזר: "קרקע שהוחכרה או נמסרה למטרת משק עזר, הכוללת מגורים ועיבוד חקלאי ובלבד שהקרקע אינה נחלה". בית המשפט העליון תיאר משקי עזר כ"משקים חקלאיים זעירים ששטחם נע בין דונם וחצי לארבעה דונמים" (ע״א 1910/07 מרשי נ׳ קרן קיימת לישראל). על משקי עזר חלים כללים נפרדים לעניין רכישת זכויות, תוספות בנייה, פיצול מגרש והעברת זכויות, ואין להחיל עליהם אוטומטית את כללי הנחלות.

מה לעשות עכשיו

מה כדאי לעשות עכשיו

שאלות שחוזרות

שאלות נפוצות

מקורות

• קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל: פרק 8.3, סימן ז׳ "עיגון זכויות החכירה למגורים בחלקת המגורים בנחלה" (סעיפים 8.3.41, 8.3.45, 8.3.46, 8.3.48, 8.3.49, 8.3.50), וסעיף ההגדרות
• חוק רשות מקרקעי ישראל, תש״ך-1960: סעיף 3
• חוק התכנון והבנייה, תשכ״ה-1965: התוספת השלישית
• ע״א 1910/07 אברהם מרשי נ׳ קרן קיימת לישראל, בית המשפט העליון, 29.12.2008