תביעה לפינוי מושכר: מסלול דיון מהיר, זכויות המשכיר ופינוי שוכר

מתי רשאי משכיר להגיש תביעה לפינוי מושכר נגד שוכר?

המשכיר רשאי להגיש תביעה כאשר קמה לו הזכות לקבל את המושכר בחזרה, למשל בתום תקופת השכירות או לאחר שהחוזה בוטל כדין בשל הפרתו, כגון אי-תשלום דמי שכירות.

עסקת שכירות של דירת מגורים או נכס מסחרי מבוססת על הסכם הקובע מועדים לתשלום ולסיום החזקה. עם סיום תקופת השכירות על השוכר להשיב את המושכר כשהוא פנוי מכל אדם או נכס (סעיף 20(א) לחוק השכירות והשאילה, תשל״א-1971).

כאשר השוכר מפר את חוזה השכירות, המשכיר רשאי לבחון את ביטול החוזה ולדרוש את פינוי המושכר בבית המשפט, בהתאם לחוזה ולדין. עילות שכיחות לתביעת פינוי כוללות:

• אי-תשלום דמי שכירות שוטפים או פיגור מתמשך בתשלומים.
• אי-פינוי המושכר במועד שנקבע בחוזה והמשך החזקה בנכס ללא הסכמת המשכיר.
• אי-תשלום חשבונות מים, חשמל, ארנונה או ועד בית שהשוכר חייב בהם.
• גרימת נזק כבד למושכר או שימוש בנכס בניגוד למטרה שהוגדרה בחוזה.
• יובהר כי מאמר זה עוסק בשכירות חופשית בלבד, ואינו עוסק בשכירות המוגנת לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל״ב-1972, שלגביה חלים כללים אחרים. גם בתקנות סדר הדין האזרחי, "תביעה לפינוי מושכר" מוגדרת כתביעה לפינוי מושכר שחוק הגנת הדייר אינו חל עליו (תקנה 6).

למה אסור למשכיר לפנות את השוכר לבד באמצעות החלפת מנעול או ניתוק חשמל?

החלפת מנעולים, ניתוק מים או חשמל והוצאת ציוד השוכר הם פעולות כוח שהדין מתיר רק במקרים מצומצמים, ושימוש בהן נגד שוכר עלול לחייב את המשכיר להחזיר את החזקה ולחשוף אותו לתביעה.

משכירים רבים הנפגעים מפיגור בתשלומים או משוכר סרבן מתפתים לנקוט צעדים חד-צדדיים, כגון החלפת צילינדר במנעול, ניתוק אספקת החשמל והמים, או הוצאת ציוד השוכר לרחוב.

סעיף 18(ב) לחוק המקרקעין, תשכ״ט-1969 מתיר למחזיק כדין להשתמש בכוח במידה סבירה כדי להוציא את מי שתפס את המקרקעין שלא כדין, ורק בתוך שלושים ימים מיום התפיסה. שוכר שנכנס לנכס ברשות ומכוח חוזה אינו, ככלל, מי שתפס את המקרקעין שלא כדין זה עתה, ולכן החריג הצר הזה אינו מתאים לפינוי שוכר.

סעיף 19 לחוק המקרקעין קובע כי מי שמוציא מקרקעין מידי המחזיק שלא כאמור בסעיף 18(ב) חייב להחזירם למחזיק. מעבר לכך, פעולות כאלה עלולות לחשוף את המשכיר לתביעה מצד השוכר, ללא קשר לחוב השכירות.

איך עובד מסלול הדיון המהיר בתביעה לפינוי מושכר וכמה זמן הוא לוקח?

תביעה לפינוי מושכר נדונה במסלול דיון מהיר (תקנה 78(א)(2)). כתב ההגנה מוגש בתוך 30 ימים מהמצאת כתב התביעה, ובית המשפט קובע מועד לדיון שלא יהיה מאוחר מ-30 ימים ממועד הגשת כתב ההגנה האחרון (תקנה 81(ב) ו-(ה)).

תקנות סדר הדין האזרחי, התשע״ט-2018 כוללות את התביעה לפינוי מושכר בפרק י״ב, "דיון מהיר" (תקנות 78 עד 81), וקובעות לגביה הוראות מיוחדות בתקנה 81:

• לכתב התביעה ולכתב ההגנה מצרפים תצהיר לפי טופס 5 לאימות העובדות, חוות דעת מקצועית אם נדרשת, רשימת המסמכים הנוגעים לעניין והעתקיהם, ורשימת עדים נוספים אם יש (תקנה 79(א)).
• הנתבע (השוכר) מגיש כתב הגנה בתוך 30 ימים ממועד המצאת כתב התביעה (תקנה 81(ב)).
• הנתבע אינו רשאי להגיש תביעה שכנגד או הודעה לצד שלישי, ולא מתקיימת ישיבת קדם-משפט (תקנה 81(ג) ו-(ד)).
• בית המשפט מורה על מועד לדיון שלא יהיה מאוחר משלושים ימים ממועד הגשת כתב ההגנה האחרון (תקנה 81(ה)).
• ככלל, הדיון בתובענה במסלול דיון מהיר אמור להסתיים בתוך יום אחד, ובית המשפט רשאי להורות על ימי דיון נוספים (תקנה 80(ו)).

מה קורה עם דמי השכירות שלא שולמו והנזקים הכספיים שנגרמו למשכיר?

תביעה לפינוי מושכר מוגבלת לסעד הפינוי. התביעה הכספית בגין החובות והנזקים מוגשת בהליך נפרד, ללא צורך בקבלת רשות לפיצול סעדים.

תקנה 81(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע״ט-2018 קובעת כי תביעה לפינוי מושכר לפי הפרק לא תכיל סעדים נוספים.

הוראה זו נועדה לשמור על הליך הפינוי ממוקד ומהיר, בלי לסרבל אותו בדיונים כספיים.

המשכיר אינו מאבד את זכותו לגבות את דמי השכירות שלא שולמו. לפי אותה תקנה, התובע רשאי לתבוע בהליך נפרד, בלא צורך בקבלת רשות מבית המשפט, סעדים נוספים בשל אותה עילה, כגון החוב, דמי שימוש ונזקים למושכר. אם הוגשה תביעה נוספת, על התובע להודיע על כך לבית המשפט ולציין אם היא מתאימה לדיון במסלול דיון מהיר.

איך מגינים על הנכס מראש באמצעות בטוחות בחוזה השכירות?

שטר חוב, ערבות בנקאית, פיקדון או ערבים אישיים בחוזה יכולים לשמש מקור לגביית חובות השוכר. בשכירות למגורים, החוק מגביל את גובה הבטוחות ואת המקרים שבהם מותר לממש אותן.

ניסוח מוקפד של חוזה השכירות והצטיידות בבטוחות מתאימות הם קו ההגנה הראשון של המשכיר.

הבטוחות השכיחות כוללות:

• שטר חוב חתום על ידי השוכר וערבים: שטר חוב ניתן לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל כמו פסק דין של בית משפט (סעיף 81א לחוק ההוצאה לפועל, תשכ״ז-1967), והחייב רשאי להגיש התנגדות לביצועו.
• ערבות בנקאית או פיקדון במזומן: מאפשרים למשכיר לממש כספים במקרה של הפרה, בכפוף לתנאי הבטוחה ולדין.
• ערבות אישית של בעלי שליטה (בנכס מסחרי): מאפשרת לפנות גם לערב אם החברה השוכרת אינה משלמת.
• בחוזה שכירות למגורים חל סעיף 25י לחוק השכירות והשאילה, תשל״א-1971, בכפוף לחריגים שבסעיף 25טו: הגובה המצטבר של בטוחות הכרוכות בהוצאה כספית לשוכר (כגון ערבות בנקאית או מזומן) לא יעלה על הנמוך מבין דמי השכירות לשליש מתקופת השכירות לבין פי שלושה מדמי השכירות החודשיים. המשכיר רשאי לממש את הבטוחה רק במקרים המנויים בסעיף, כגון אי-תשלום דמי שכירות, אי-תיקון ליקויים שהשוכר אחראי להם, אי-תשלום תשלומים שוטפים או אי-פינוי הדירה בתום השכירות, ועליו להודיע לשוכר זמן סביר מראש ולאפשר לו לתקן. בתום השכירות יש להשיב את הבטוחה או את יתרתה בתוך 60 ימים מהשבת הדירה, או עד פירעון חובות השוכר, לפי המאוחר.

מה לעשות עכשיו

מה כדאי לעשות עכשיו

שאלות שחוזרות

שאלות נפוצות

מקורות

• תקנות סדר הדין האזרחי, התשע״ט-2018: תקנות 6, 78, 79, 80(ו), 81
• חוק המקרקעין, תשכ״ט-1969: סעיפים 18, 19
• חוק השכירות והשאילה, תשל״א-1971: סעיפים 20, 25י, 25טו
• חוק ההוצאה לפועל, תשכ״ז-1967: סעיפים 7(א), 64, 81א