אל תחתמו על זיכרון דברים לפני בדיקה
גם מסמך קצר עשוי לחייב אתכם. בודקים את הנכס לפני כל חתימה
קונים או מוכרים דירה?
עסקה במקרקעין מתחילה בהתחייבות בכתב, ונגמרת רק ברישום. בין שני השלבים האלה עובר הכסף, ושם נמצאים רוב הסיכונים: זכויות שלא רשומות כפי שהוצג, שעבוד או עיקול, חריגת בנייה, או כספים ששולמו לקבלן בלי בטוחה. עורך דין מקרקעין בודק את הנכס לפני החתימה, מנסח את הסכם המכר כך שהתשלומים מוגנים, ומלווה את העסקה עד שהזכויות נרשמות על שם הקונה.
לפני החתימה
מה עורך דין מקרקעין בודק לפני שחותמים
- הזכויות בנכס: נסח רישום מלשכת רישום המקרקעין (טאבו), או אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת, כשהנכס לא רשום בטאבו
- שהמוכר הוא בעל הזכויות הרשום, או שיש לו זכות למכור
- משכנתאות, שעבודים, עיקולים והערות שרשומים על הנכס
- מצב תכנוני: היתרי בנייה, ושהנכס שנבנה תואם את ההיתר
- חובות שעלולים לעכב את הרישום, כמו חובות לרשות המקומית
- המס בעסקה: מס שבח שהמוכר עשוי לחוב בו, ומס רכישה שהקונה עשוי לחוב בו
מה חשוב בהסכם המכר
התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב (סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ״ט-1969). ההסכם קובע מה בדיוק נמכר, מה המחיר ומתי משלמים אותו, מתי הנכס נמסר, מי נושא באילו מסים ותשלומים, ומה קורה אם צד אחד מפר את ההסכם. הסכם טוב מצמיד כל תשלום לבטוחה: למשל, שהתשלום הראשון המשמעותי מועבר רק אחרי שנרשמה הערת אזהרה לטובת הקונה. הערה כזו מונעת רישום של עסקה סותרת בלי הסכמת הקונה או צו של בית משפט (סעיפים 126 ו-127 לחוק המקרקעין).
דירה מקבלן
קונים דירה מקבלן: איך הכסף מוגן
לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל״ה-1974, מוכר לא רשאי לקבל מהקונה יותר משבעה אחוזים ממחיר הדירה, אלא אם נתן לו אחת מהבטוחות שבחוק: ערבות, ביטוח, משכנתה ראשונה לטובת הקונה, הערת אזהרה שאין לפניה שעבוד או עיקול עדיפים, או העברת הזכויות על שמו כשהן נקיות משעבוד, מעיקול ומזכות של צד שלישי (סעיף 2). המוכר גם חייב להודיע לקונה בכתב, במועד החתימה, על הזכות הזו (סעיף 2א1). בעסקה מול קבלן חשוב לבדוק גם את המפרט, את מועד המסירה ואת מה שההסכם קובע לגבי איחור.
אחרי החתימה
מה קורה אחרי שחותמים
- רישום הערת אזהרה לטובת הקונה
- דיווח לרשות המסים: המוכר והקונה מוסרים כל אחד הצהרה בתוך 30 ימים מיום העסקה (סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ״ג-1963)
- תשלום המסים, וקבלת האישורים הנדרשים לרישום
- רישום הזכויות על שם הקונה. העסקה נגמרת ברישום (סעיף 7(א) לחוק המקרקעין)
מה לעשות עכשיו
מה כדאי לעשות עכשיו
אל תעבירו כסף בלי בטוחה
כל תשלום משמעותי צריך להיות מוגן, בהערת אזהרה או בבטוחה אחרת
הכינו את מסמכי הנכס
נסח רישום או אישור זכויות, והסכם הרכישה הקודם אם יש
מידע נוסף שעשוי להיות רלוונטי לעסקה שלכם:
שאלות שחוזרות
שאלות נפוצות
מתי כדאי לפנות לעורך דין מקרקעין?
לפני שחותמים על כל מסמך, כולל זיכרון דברים או טופס של מתווך. בשלב הזה עוד אפשר לבדוק את הנכס, ולשנות את תנאי העסקה לפני שהתחייבתם.
מה זו הערת אזהרה, ולמה היא חשובה לקונה?
הערה שנרשמת על הנכס לטובת מי שהמוכר התחייב כלפיו. כל עוד היא רשומה, לא תירשם עסקה שסותרת אותה בלי הסכמתו או צו של בית משפט. היא מגנה על הקונה גם אם אחרי רישומה הוטל עיקול על הנכס, או ניתן נגד המוכר צו פירוק או צו פשיטת רגל (סעיף 127 לחוק המקרקעין).
מה בודקים כשהנכס לא רשום בטאבו?
את מי שמנהל את הזכויות במקומו: רשות מקרקעי ישראל או חברה משכנת. בודקים את אישור הזכויות, מה צריך כדי להעביר אותן על שם הקונה, ואם יש תשלומים או אישורים שמעכבים את ההעברה.
האם עורך הדין של הקבלן מייצג גם את הקונה?
עורך הדין של הקבלן מייצג את הקבלן. לקונה כדאי עורך דין משלו, שיבדוק את ההסכם, את המפרט ואת הבטוחות מהצד שלו.
מי משלם מס שבח ומי משלם מס רכישה?
מס שבח מוטל על המוכר, על הרווח מהמכירה, ומס רכישה מוטל על הקונה. לשניהם יש פטורים והקלות שתלויים בנסיבות, ולכן בודקים אותם לפני החתימה.
הדין נבדק נכון ליום 1.11.2026.
האמור בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו תחליף לו, ואין להסתמך עליו בלי בחינה פרטנית של נסיבות העסקה. אין באמור משום התחייבות לתוצאה כלשהי.