איסוף מסמכי המקרקעין
הוצאת נסח טאבו עדכני, הסכם שיתוף אם נחתם, ומסמכי תכנון ובנייה לצורך בחינת הזכויות בנכס
שותפים בנכס ורוצים להיפרד?
כל שותף במקרקעין משותפים זכאי לדרוש בכל עת את פירוק השיתוף, גם כשהשותפים האחרים מתנגדים (סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, תשכ״ט-1969). הפירוק נעשה קודם כול לפי הסכם בין השותפים. אם אין הסכם, בית המשפט מורה על חלוקה בעין, על מכירה וחלוקת הפדיון, או על רישום כבית משותף. עורך דין מקרקעין בודק את הזכויות בנכס ואת דרך הפירוק המתאימה, מנהל משא ומתן להסכם, ואם אין הסכמה, מייצג בתביעה לפירוק שיתוף.
הזכות לפירוק
מתי אפשר לדרוש פירוק שיתוף
- כל שותף זכאי לדרוש פירוק, בלי קשר לגודל חלקו בנכס (סעיף 37(א) לחוק המקרקעין)
- אין צורך להוכיח עילה מיוחדת או הפרה מצד השותפים האחרים
- תניה בהסכם השיתוף שמגבילה את הפירוק תקפה. אבל אם היא חלה על יותר משלוש שנים, בית המשפט רשאי, אחרי שלוש שנים, להורות על פירוק אם הדבר נראה לו צודק (סעיף 37(ב))
- הזכות כפופה לחובת תום הלב, ובמקרים חריגים בית המשפט עשוי לעכב את הפירוק
שלוש הדרכים לפירוק, כשאין הסכם
- חלוקה בעין: כשהנכס ניתן לחלוקה, זו הדרך שבה ייעשה הפירוק. אם החלוקה אפשרית רק בתשלום בין השותפים, בית המשפט רשאי לחייב בתשלומי איזון (סעיף 39)
- מכירה וחלוקת הפדיון: כשהנכס אינו ניתן לחלוקה, או כשחלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם (סעיף 40). גם השותפים עצמם רשאים, ככלל, להשתתף במכירה
- רישום כבית משותף: כשעיקר המקרקעין הוא בית הראוי להירשם כבית משותף, בית המשפט רשאי, אחרי שקיבל חוות דעת של המפקח על רישום מקרקעין, להורות על רישומו ועל הקצאת הדירות לשותפים לפי חלקיהם (סעיף 42)
אחים ויורשים
פירוק שיתוף בין בני משפחה
תביעה לפירוק שיתוף בין בני משפחה, ובהם אחים, נדונה בבית המשפט לענייני משפחה כשעילתה סכסוך בתוך המשפחה או סכסוך בקשר לירושה (סעיף 1 לחוק בית המשפט לענייני משפחה, תשנ״ה-1995). בלי קשר כזה, הסמכות היא של בית משפט השלום. כשאחד השותפים גר בנכס, הדבר אינו מונע את הפירוק, והוא חייב לשאר השותפים, לפי חלקיהם, שכר ראוי בעד השימוש (סעיף 33 לחוק המקרקעין). בדירת מגורים של בני זוג, בית המשפט מעכב את המכירה עד שנמצא הסדר מגורים מתאים לילדים הקטינים ולהורה שהם אצלו (סעיף 40א לחוק המקרקעין).
מה עולה ההליך ומה משפיע על משכו
- העלויות העיקריות: אגרת בית המשפט, שכר שמאי, ושכר כונס נכסים אם מונה. את שכר בעלי התפקידים קובע בית המשפט, ולרוב הוא משולם מתוך כספי המכירה
- החוק אינו קובע משך זמן להליך. הסכמה בין השותפים על דרך הפירוק מקצרת אותו באופן משמעותי
- מכירה במסגרת פירוק שיתוף נחשבת מכירה לעניין מס שבח (סעיף 5(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ״ג-1963). חלוקה בעין בין כל הבעלים המשותפים פטורה ממס שבח אם לא שולמו תשלומי איזון, ואם שולמו, הפטור חלקי (סעיף 67). החלוקה הראשונה של נכסי עיזבון בין היורשים אינה נחשבת מכירה, אלא בחלק שבשלו ניתנה תמורה בכסף או בשווה כסף מחוץ לעיזבון (סעיף 5(ג)(4))
מה לעשות עכשיו
מה כדאי לעשות עכשיו
בחינת דרך הפירוק המתאימה
בדיקה מול שמאי או מתכנן אם הנכס ניתן לחלוקה בעין או שנדרשת מכירה
פנייה להליך מוסכם או הגשת תביעה
ניסיון להגיע להסכם פירוק שיתוף, ואם אין הסכמה, הגשת תביעה לפירוק שיתוף לבית המשפט המוסמך
מידע נוסף שעשוי להיות רלוונטי:
שאלות שחוזרות
שאלות נפוצות
האם שותף שבעל חלק קטן בנכס יכול לכפות פירוק שיתוף במקרקעין?
כן. לפי סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, תשכ״ט-1969, כל שותף זכאי לדרוש פירוק שיתוף בכל עת, בלי קשר לגודל חלקו במקרקעין.
מה ההבדל בין חלוקה בעין לבין מכירה?
חלוקה בעין היא חלוקה פיזית של המקרקעין לחלקים נפרדים, שנרשמים על שם כל שותף (סעיף 39 לחוק). מכירה היא מכירת הנכס בשלמותו וחלוקת הפדיון בין השותפים (סעיף 40 לחוק).
האם מפקח על רישום מקרקעין מוסמך להורות על פירוק שיתוף?
לא. המפקח על רישום מקרקעין אינו דן בתביעות לפירוק שיתוף. תפקידו בהליך הוא לאשר הסכם בין השותפים על חלוקה בעין (סעיף 38(א) לחוק המקרקעין), ולתת חוות דעת כשבית המשפט שוקל רישום כבית משותף (סעיף 42(א)). תביעה לפירוק שיתוף מוגשת לבית המשפט.
מתי כדאי לפנות לעורך דין?
כשאחד השותפים מבקש להיפרד מהנכס, ועוד לפני שנשלח מכתב או מוגשת תביעה. בשלב הזה אפשר לבדוק את הזכויות בנכס ואת דרכי הפירוק, ולנסות להגיע להסכם.
הדין נבדק נכון ליום 5.11.2026.
האמור בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו תחליף לו, ואין להסתמך עליו בלי בחינה פרטנית של נסיבות העניין. אין באמור משום התחייבות לתוצאה כלשהי.