הקמת נציגות ובחירת עורך דין לבעלי הדירות
כנסו את בעלי הדירות, בחרו נציגות, ובחרו עורך דין שייצג את בעלי הדירות בלבד
הבניין שלכם בדרך לפינוי בינוי?
בפרויקט פינוי ובינוי נהרסים בניינים ישנים ונבנים במקומם בניינים חדשים לפי תוכנית מפורטת (חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס״ו-2006). התמורה לבעלי הדירות, דמי השכירות לתקופת הבנייה והערבויות נקבעים בהסכם עם היזם, ולכן חשוב לבחון אותם לפני החתימה. עורך דין שמייצג את בעלי הדירות בלבד בודק את ההצעות ואת חוסנו של היזם, מנהל את המשא ומתן על ההסכם ועל הבטוחות, ומלווה את בעלי הדירות לאורך הפרויקט.
שלבי הפרויקט
מההתארגנות ועד הדירה החדשה
- התארגנות בעלי הדירות, בחירת נציגות ובחירת עורך דין שייצג את בעלי הדירות בלבד
- בחירת יזם וחתימה על הסכם. לפני החתימה על העסקה הראשונה בבית המשותף, על היזם לקיים כינוס של בעלי הדירות ולמסור להם מסמך עיקרי הצעה (סעיף 1א)
- אישור תוכנית מפורטת והוצאת היתר בנייה
- פינוי הדירות ומעבר לדיור חלופי, שמימונו נקבע בדרך כלל בהסכם עם היזם
- הריסה, בנייה ומסירת הדירות החדשות לפי המפרט שסוכם
ערבויות
הבטוחות שכדאי לדרוש מהיזם
ההסכם חייב לכלול התחייבות של היזם להעמיד ערבויות לטובת בעל הדירה (סעיף 1 לחוק, הגדרת "עסקת פינוי ובינוי"). סוג הערבויות והיקפן נקבעים בהסכם, ומקובל לדרוש:
- ערבות להבטחת מסירת הדירה החדשה, הנמסרת לבעל הדירה לפני פינוי הדירה הישנה
- ערבות לתשלום דמי השכירות לדיור החלופי, לאורך תקופת הבנייה ועד מסירת הדירה החדשה
- ערבות מיסוי, לכיסוי חבויות מס שהיזם התחייב לשאת בהן
- ערבות בדק ורישום, להבטחת תיקון ליקויים בדירה החדשה ורישום הזכויות
רוב ובעל דירה מסרב
כמה בעלי דירות צריכים להסכים
- לצורך הסעדים שבחוק כלפי בעל דירה מסרב נדרש רוב מיוחס: בעלי שני שלישים לפחות מהדירות במקבץ, ובנוסף שלוש חמישיות לפחות מהדירות בכל בית משותף, שיותר ממחצית מהרכוש המשותף בכל בית צמודה לדירותיהם (סעיף 1)
- כשבעל דירה מסרב סירוב בלתי סביר, בית המשפט רשאי לקבוע שהוא אחראי בנזיקין כלפי בעלי הדירות המסכימים, או לאשר את העסקה ולמנות עורך דין או רואה חשבון שיתקשר בה בשמו (סעיף 2(א))
- סירוב לא ייחשב בלתי סביר, בין השאר, כשהעסקה אינה כדאית כלכלית, כשלא הוצעו מגורים חלופיים לתקופת הבנייה או כשלא הוצעו בטוחות הולמות (סעיף 2(ב))
- קשיש (מגיל 70, בתנאים שבחוק) שלא הוצעה לו, נוסף על דירת התמורה, לפחות אחת מהחלופות שבחוק, סירובו לא ייחשב בלתי סביר (סעיף 2(ב)(6))
למה עורך דין שמייצג את בעלי הדירות בלבד
בפרויקט פינוי ובינוי יש פער אינטרסים מובנה בין היזם לבין בעלי הדירות. לפי סעיף 6 לחוק, מי שפועל מטעם היזם, מקבל ממנו תמורה או ששכרו תלוי בביצוע העסקה, חייב לציין זאת בפנייה הראשונה לבעלי הדירות ובהסכם. החוק אינו אוסר זאת, אלא מחייב גילוי, והפרת החובה מהווה עילה לחזרה מההסכמה לעסקה.
מה לעשות עכשיו
מה כדאי לעשות עכשיו
השוואה מסודרת בין הצעות היזמים
גבשו מסמך דרישות לקבלת הצעות מיזמים, ובדקו את ניסיונם ואת חוסנם הכלכלי
התניית הפינוי בקבלת ערבויות
אל תפנו את הדירה ואל תאפשרו את הריסת הבניין לפני שקיבלתם את הערבויות שנקבעו בהסכם
מידע נוסף שעשוי להיות רלוונטי:
שאלות שחוזרות
שאלות נפוצות
מה קורה אם היזם נקלע לקשיים כלכליים במהלך הבנייה?
הערבויות והליווי הבנקאי נועדו לצמצם את הסיכון במצב כזה. היקף ההגנה בפועל תלוי בנוסח הערבויות, בהסכם הליווי ובשלב שבו נמצא הפרויקט, ולכן חשוב לבדוק את התנאים האלה לפני החתימה ולפני הפינוי.
האם בעלי דירות קשישים זכאים לתנאים מיוחדים בפרויקט פינוי בינוי?
כן. לפי סעיף 2(ב)(6) לחוק פינוי ובינוי, סירובו של קשיש (מגיל 70, בתנאים שבחוק) לא ייחשב בלתי סביר אם היזם לא הציע לו, נוסף על דירת התמורה, לפחות אחת מהחלופות שבחוק, כגון שתי דירות קטנות או אפשרות לבחור בין מעבר לבית הורים, רכישת דירה חלופית או קבלת כסף לרכישת דירה. מגיל 75, ובמצבים נוספים שנקבעו בסעיף 2(ב)(7), יש להציע את האפשרות לבחור בין שלוש החלופות האחרונות.
כמה זמן נמשך פרויקט פינוי בינוי?
משך הפרויקט משתנה מאוד, ותלוי בהליכי התכנון, בהוצאת ההיתרים, בהתנגדויות ובמשך הבנייה, ולרוב מדובר בשנים רבות. סעיף 1ד לחוק מאפשר לרוב בעלי הדירות להחליט על ביטול העסקאות, אם היזם לא החתים מחצית מבעלי הדירות בתוך שנתיים או שלוש חמישיות בתוך ארבע שנים מהעסקה הראשונה, או לא הגיש תוכנית מפורטת בתוך ארבע שנים ושישה חודשים, בכפוף לחריגים שבסעיף.
האם בעלי הדירות משלמים מס שבח או מס רכישה בפרויקט פינוי בינוי?
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ״ג-1963 קובע בפרק חמישי 4 פטור ממס במכירת יחידת מגורים ליזם תמורת יחידת מגורים חלופית, ובלבד ששווי היחידה החלופית אינו עולה על "תקרת השווי" שבסעיף 49כב; ותמורה מעבר לכך עשויה להיות חייבת במס. סעיף 49כד פוטר את המוכר ממס רכישה ברכישת יחידת המגורים החלופית. יש לבדוק את התנאים בכל עסקה.
מתי כדאי לפנות לעורך דין?
כבר כשמתחילה התארגנות בבניין או כשיזם פונה לבעלי הדירות, ולפני חתימה על מסמך כלשהו. בשלב הזה אפשר להשוות בין הצעות, לבדוק את היזם ולנהל משא ומתן על התמורה ועל הבטוחות.
הדין נבדק נכון ליום 5.11.2026.
האמור בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו תחליף לו, ואין להסתמך עליו בלי בחינה פרטנית של נסיבות העניין. אין באמור משום התחייבות לתוצאה כלשהי.