פינוי בינוי: זכויות הדיירים, שלבי הפרויקט והבטוחות

מהם השלבים המרכזיים בפרויקט פינוי בינוי, מההתארגנות ועד קבלת המפתח?

השלבים כוללים בדרך כלל התארגנות של בעלי הדירות, בחירת נציגות ועורך דין, בחירת יזם, חתימה על הסכם פינוי ובינוי, אישור תוכנית מפורטת והוצאת היתר בנייה, פינוי, הריסה ובנייה.

פרויקט פינוי ובינוי הוא הליך התחדשות עירונית ארוך, שבמסגרתו נהרסים בניינים ישנים ובמקומם נבנים בניינים חדשים, לרוב עם דירות ממוגנות.

השלבים המרכזיים בפרויקט טיפוסי:

• התארגנות בעלי הדירות ובחירת נציגות: גיבוש נציגות נבחרת ובחירת עורך דין שייצג את בעלי הדירות בלבד מול היזם.
• בחירת יזם וחתימה על הסכם: השוואה בין הצעות של יזמים לפי התמורה, הבטוחות והמפרט הטכני, וחתימה על הסכם פינוי ובינוי מפורט. לפי סעיף 1א לחוק, לפני החתימה על העסקה הראשונה בבית המשותף על היזם לקיים כינוס של בעלי הדירות ולמסור להם מסמך עיקרי הצעה.
• אישור תוכנית מפורטת והוצאת היתר בנייה: היזם מקדם את התכנון מול מוסדות התכנון עד לאישור התוכנית ולקבלת היתר הבנייה.
• פינוי הדירות ומעבר לדיור חלופי: בעלי הדירות מפנים את דירותיהם ועוברים לדיור חלופי, שבדרך כלל מימונו נקבע בהסכם עם היזם.
• הריסה, בנייה ומסירה: הריסת הבניינים הישנים, בניית הבניינים החדשים ומסירת הדירות החדשות לפי המפרט שסוכם, לרוב עם ממ״ד, מרפסת וחניה.

כמה בעלי דירות צריכים להסכים כדי שפרויקט פינוי בינוי ייצא לפועל?

לצורך הסעדים שבחוק כלפי בעל דירה מסרב נדרש "רוב מיוחס": בעלי שני שלישים לפחות מכלל הדירות במקבץ, ובנוסף בעלי שלוש חמישיות לפחות מהדירות בכל בית משותף במקבץ, שיותר ממחצית מהרכוש המשותף בכל בית צמודה לדירותיהם.

הרוב המיוחס מוגדר בסעיף 1 לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס״ו-2006, ונוסחו הנוכחי נקבע בתיקון מס׳ 2 לחוק משנת 2011.

בבית משותף שיש בו ארבע או חמש דירות בלבד, נדרשות במקום שלוש חמישיות לפחות שלוש דירות, ובלבד שיש בבית יותר משני בעלי דירות.

לפי סעיף 4 לחוק (תיקון מס׳ 7, 2021), בבית משותף שיש בו שש דירות או יותר, בעלים של יותר משלושים אחוזים מהדירות ייחשב לצורך חישוב הרוב כבעלים של שלושים אחוזים בתוספת שליש מההפרש. כך מוגבלת השפעתו של בעלים יחיד של דירות רבות.

לפי סעיף 2(א1) לחוק, בית המשפט רשאי לקבוע שבחישוב הרוב לא יובאו בחשבון זכויותיו של בעל דירה מתנגד, אם התנגדותו נובעת מבנייה או משימוש שלא כדין ברכוש המשותף, או מפיצול דירה שלא כדין, בתנאים שנקבעו בסעיף.

מיהו "בעל דירה מסרב" ומהם הסעדים שהחוק מאפשר נגדו?

בעל דירה מסרב הוא מי שמסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה, או מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, כאשר רוב מיוחס הסכים לעסקה. לפי סעיף 2(א) לחוק, בית המשפט רשאי לקבוע שהוא אחראי בנזיקין כלפי בעלי הדירות המסכימים, או לאשר את ביצוע העסקה ולמנות עורך דין או רואה חשבון שיתקשר בעסקה בשמו.

לפי סעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס״ו-2006, כאשר בית המשפט מצא שבעל דירה מסרב סירוב בלתי סביר, הוא רשאי לפעול באחת משתי דרכים: (1) לקבוע שבעל הדירה המסרב אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות במקבץ המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי-ביצוע העסקה; (2) לאשר את ביצוע העסקה ולמנות עורך דין או רואה חשבון, שאינו בעל דירה במקבץ, שיהיה מוסמך להתקשר בעסקה בשם בעל הדירה המסרב.

הסעד השני נוסף לחוק בתיקון מס׳ 6 משנת 2018. לפי סעיף 3, כאשר נקבעה אחריות בנזיקין, בית המשפט רשאי לקבוע שבעל הדירה המסרב יישא רק בחלק מהנזק, בהתחשב בגובה הנזק, בכושר הפירעון שלו ובנסיבות העסקה. לפי סעיף 5א, תביעה לפינוי דירה שבית המשפט אישר לגביה ביצוע עסקה תוגש לאותו בית משפט.

סעיף 2(ב) לחוק מונה, "בין השאר", מצבים שבהם הסירוב לא ייחשב בלתי סביר, ובהם: העסקה אינה כדאית כלכלית (וקביעה של שמאי פינוי ובינוי שמונה לפי החוק יוצרת חזקה בעניין זה); לא הוצעו מגורים חלופיים לתקופת הבנייה; לא הוצעו בטוחות הולמות; קיימות נסיבות אישיות מיוחדות; לא הוצעו התאמות לאדם עם מוגבלות; ולא הוצעו לקשיש החלופות שהחוק מחייב.

בע״א 3511/13 שורצברגר נ׳ מרין (בית המשפט העליון, 24.07.2014) דחה בית המשפט ערעור על חיוב עיזבונה של בעלת דירה מסרבת בפיצוי של 400,000 ש״ח. בית המשפט הבחין בין התנגדות הנובעת מנימוקים כנים וראויים, התנגדות מנימוקים שאין להתחשב בהם, והתנגדות שמטרתה סחטנית (פס׳ 29 לפסק דינו של השופט דנציגר), קבע כי נטל הוכחת כדאיות העסקה מוטל על התובעים (פס׳ 32), וכי רק במקרים נדירים יצדיקו נסיבות אישיות לראות בסירוב סירוב סביר (פס׳ 35). פסק הדין ניתן לפני תיקון מס׳ 6, כשהחוק עוד לא אפשר לאשר את העסקה בשם הסרבן, ולכן נאמר בו כי החוק "אינו מאפשר לכפות על הדייר הסרבן להצטרף לפרויקט" (פס׳ 25).

הוראות מיוחדות לקשישים: "קשיש" מוגדר בסעיף 1 לחוק כבעל דירה שמלאו לו 70 שנים במועד חתימת העסקה הראשונה, והתגורר בדירה שנתיים לפחות. לפי סעיף 2(ב)(6), סירובו של קשיש המתגורר בדירה לא ייחשב בלתי סביר אם לא הוצעה לו, לפי בחירת היזם ונוסף על דירת התמורה, לפחות אחת מהחלופות שבחוק: אפשרות לבחור בין מעבר לבית הורים, רכישת דירה חלופית או קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת התמורה לשם רכישת דירה; שתי דירות ששוויין המצטבר דומה לשווי דירת התמורה; או דירת תמורה קטנה יותר בתוספת תשלומי איזון. לפי סעיף 2(ב)(7), שנוסף בשנת 2023, לגבי קשיש שמלאו לו 75 שנים, חולה הנוטה למות או מי שזכאי לגמלת סיעוד בתנאים שבחוק, יש להציע דווקא את האפשרות לבחור בין שלוש החלופות הראשונות.

אילו בטוחות וערבויות כדאי לבעלי הדירות לדרוש מהיזם בהסכם?

לפי הגדרת "עסקת פינוי ובינוי" בסעיף 1 לחוק, ההסכם חייב לכלול התחייבות של היזם להעמיד ערבויות לטובת בעל הדירה. סוג הערבויות והיקפן נקבעים בהסכם, ומקובל לדרוש ערבות להבטחת מסירת הדירה החדשה, ערבות לדמי שכירות, ערבות מיסוי וערבות בדק.

ההגנה המרכזית על בעלי הדירות היא מערך בטוחות שמנפיק בנק מלווה או חברת ביטוח. החוק מחייב שההסכם יכלול את עקרונות התמורה, מועדים מרביים לאישור התוכנית, להיתר ולמסירה, פרטים על מבצע הבנייה והתחייבות להעמיד ערבויות, אבל אינו מפרט את סוגי הערבויות.

הבטוחות שמקובל לכלול בהסכם פינוי ובינוי:

• ערבות להבטחת מסירת הדירה החדשה (המכונה לעיתים "ערבות חוק מכר"): ערבות בנקאית בשווי הדירה החדשה, הנמסרת לבעל הדירה לפני פינוי הדירה הישנה, ובדרך כלל צמודה למדד.
• ערבות לדמי שכירות: ערבות המבטיחה את תשלום דמי השכירות עבור הדיור החלופי לאורך תקופת הבנייה ועד מסירת הדירה החדשה.
• ערבות מיסוי: ערבות לכיסוי חבויות מס שהיזם התחייב לשאת בהן, כגון מס שבח, מס רכישה או היטל השבחה.
• ערבות בדק ורישום: ערבות להבטחת תיקון ליקויים בדירה החדשה ולהבטחת רישום הבית המשותף והזכויות בלשכת רישום המקרקעין.

למה חשוב שבעלי הדירות ייוצגו על ידי עורך דין נפרד מהיזם?

עורך הדין של בעלי הדירות מייצג את האינטרסים שלהם בלבד: הוא בודק את ההצעות ואת חוסנו של היזם, מנסח את הבטוחות ומלווה את בעלי הדירות לאורך הפרויקט.

בפרויקט פינוי ובינוי קיים פער אינטרסים מובנה בין היזם, המבקש לשפר את הרווח מהפרויקט, לבין בעלי הדירות, המבקשים להבטיח את ביתם, את התמורה ואת ביטחונם הכלכלי.

לכן כדאי שבעלי הדירות יבחרו עורך דין שמייצג אותם בלבד. לפי סעיף 6 לחוק, מי שפועל מטעם היזם, מקבל ממנו תמורה או ששכרו תלוי בביצוע העסקה, חייב לציין זאת בפנייה הראשונה לבעלי הדירות ובהסכם. הפרת החובה מהווה עילה לחזרה מההסכמה לעסקה.

עורך הדין של בעלי הדירות מסייע בבחירת היזם, מנהל את המשא ומתן על ההסכם ועל נספחיו המשפטיים והטכניים, בודק את חוסנו הכלכלי של היזם, ומלווה את בעלי הדירות מול הבנק המלווה עד רישום הדירות החדשות.

מה לעשות עכשיו

מה כדאי לעשות עכשיו

שאלות שחוזרות

שאלות נפוצות

מקורות

• חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס״ו-2006: סעיפים 1, 1א, 1ד, 2, 3, 4, 5א, 6
• חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ״ג-1963: סעיפים 49כב, 49כד
• חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, תשע״ו-2016
• ע״א 3511/13 רגינה שורצברגר נ׳ שלום מרין, בית המשפט העליון, 24.07.2014