מאת עו"ד רון זהבי · עודכן לאחרונה ב-
תמ״א 38 הייתה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. לפי החלטות המועצה הארצית לתכנון ולבנייה היא פקעה באופן סופי ביום 1.10.2023, ובמרחבי תכנון שבהם הוארך תוקפה בתנאים, התקופה הנוספת הסתיימה לכל המאוחר ביום 18.5.2026. במקומה עומדות כיום תוכניות מקומיות להתחדשות עירונית ו"חלופת שקד", שנחקקה בתיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, תשכ״ה-1965. לפי הוראת המעבר שבהחלטות המועצה הארצית, על בקשה להיתר שהוגשה בתקופת תוקפה של התמ״א ממשיכות לחול הוראות התמ״א כנוסחן בעת הגשת הבקשה.
מה הייתה תוכנית תמ״א 38 ומה ההבדל בין מסלול תמ״א 38/1 למסלול תמ״א 38/2?
תמ״א 38 הייתה תוכנית מתאר ארצית שהעניקה זכויות בנייה נוספות תמורת חיזוק מבנים. בשפה המקובלת, "38/1" הוא מסלול של חיזוק ותוספת בנייה על הבניין הקיים, ו"38/2" הוא מסלול של הריסה ובנייה מחדש.
תמ״א 38 (תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה) אושרה בממשלה בשנת 2005, במטרה לתמרץ בעלי דירות ויזמים לחזק מבנים ישנים, בעיקר מבנים שנבנו לפני 1.1.1980.
בפועל התגבשו שני מסלולים עיקריים:
- מסלול תמ״א 38/1 (חיזוק ותוספת בנייה): חיזוק המבנה הקיים מפני רעידות אדמה, ולרוב גם בניית דירות חדשות על הגג, הרחבת הדירות הקיימות (למשל תוספת ממ״ד ומרפסת), הוספת מעלית ושיפוץ מעטפת הבניין.
- מסלול תמ״א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש): הריסת הבניין הישן ובניית בניין מגורים חדש במקומו, שבו מקבלים בעלי הדירות הקיימים דירות תמורה, ולרוב גם ממ״ד וחניה.
מתי פקעה תמ״א 38 ומה קרה להארכות התוקף ברשויות המקומיות?
לפי החלטות המועצה הארצית, התמ״א פקעה באופן סופי ביום 1.10.2023. במרחבי תכנון שבהם הוגשה תוכנית מחליפה הוארך תוקפה בתנאים, ורק בתחום אותה תוכנית, עד ליום 18.5.2026 לכל המאוחר.
בשנת 2019 החליטה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה לסיים את תוקפה של תמ״א 38. בין הנימוקים שהובאו: היתרים נקודתיים לפי התמ״א עלולים לסכל התחדשות עירונית של מתחם שלם, ותכנון ברמת המגרש הבודד אינו מאפשר מענה לצרכים כמו שטחי ציבור והרחבת דרכים.
המועדים שנקבעו הוארכו כמה פעמים. בסופו של דבר נקבע כי התמ״א פוקעת באופן סופי ביום 1.10.2023, למעט במרחבי תכנון שבהם קיבלה הוועדה המקומית החלטה מתאימה והוגשה תוכנית כוללת להתחדשות עירונית או תוכנית לפי סעיף 23 לתמ״א. באותם מרחבים המשיכה התמ״א לחול רק בתחום התוכנית שהוגשה, עד ליום 18.5.2026 או עד אישור התוכנית המחליפה, לפי המוקדם.
המשמעות נכון ליום 5.11.2026: גם התקופה הנוספת הסתיימה, ולכן בקשה חדשה להיתר אינה יכולה להתבסס על התמ״א. יש לבדוק מול הוועדה המקומית מה התוכנית החלה כיום על המגרש.
מהו המסלול המשפטי היום ומהי "חלופת שקד" (תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה)?
לצד תוכניות מקומיות להתחדשות עירונית, עומדת "חלופת שקד": תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה הוסיף לחוק סימן שעניינו "תכנית לעמידות מבנים מפני רעידת אדמה", שאותה רשאית לאשר הוועדה המקומית.
חוק התכנון והבנייה (תיקון מס׳ 139), התשפ״ב-2022, המכונה בציבור "חלופת שקד", הוסיף לפרק ג׳ לחוק התכנון והבנייה, תשכ״ה-1965 את סימן ד׳ (סעיפים 70א עד 70ט).
החלופה חלה על "מבנה הטעון חיזוק" כהגדרתו בסעיף 70א: בניין שהיתר הבנייה שלו ניתן לפני 1.1.1980 (או בין 1980 ל-1984, אם מהנדס קבע שלא נבנה לפי התקן), שיש בו לפחות שתי קומות וארבע יחידות דיור, ושלפחות 70% משטחו משמש למגורים. הוראות הסימן אינן חלות, למשל, על מבנה לשימור (סעיף 70ח).
מסלולי הבנייה העיקריים בחלופה:
- מסלול הריסה ובנייה מחדש (סעיף 70ב): הוועדה המקומית רשאית להגדיל את השטח הכולל המותר לבנייה עד 400% משטח הבנייה הכולל הקיים מעל פני הקרקע, כשהממ״ד נכלל בהגדלה. בתוכנית הכוללת לפחות שלושה מגרשים גובלים והוראות איחוד וחלוקה ניתן להגיע עד 500%. שר הפנים רשאי לקבוע בצו, לגבי מרחב תכנון מסוים, שיעורים של 450%, 500% או 550%.
- מסלול חיזוק (סעיף 70ד): הגדלת השטח הכולל המותר לבנייה עד 200% משטח הבנייה הכולל הקיים מעל פני הקרקע.
- קיימים גם מסלולים של הריסה או חיזוק בצירוף תוספת שטחי בנייה במגרש אחר (סעיפים 70ג ו-70ה).
- ההחלטה נתונה לשיקול דעת הוועדה המקומית. לפי סעיף 70ט היא רשאית לדחות תוכנית משיקולים תכנוניים, אדריכליים, נופיים או כלכליים, בשל היעדר מענה לתשתיות ולצורכי ציבור, או משום שיש להעדיף תכנון מתחמי, ועליה לנמק זאת בכתב.
מה קורה לפרויקט תמ״א 38 שכבר הגיש בקשה להיתר בנייה או קיבל היתר בתנאים?
לפי הוראת המעבר שבהחלטות המועצה הארצית, על בקשה להיתר שהוגשה בתקופת תוקפה של התמ״א ממשיכות לחול הוראות התמ״א כנוסחן בעת הגשת הבקשה. השאלה אם בקשה מסוימת "הוגשה" כדין, ואם ההחלטה בה עדיין בתוקף, נבחנת בכל מקרה לגופו.
בעלי דירות ויזמים רבים שחתמו על הסכמי תמ״א 38 חוששים מביטול הפרויקט בעקבות פקיעת התוכנית.
בהחלטת המועצה הארצית מאפריל 2022 נקבעה הוראת מעבר, ולפיה "על בקשה להיתר שהוגשה בתוך התקופה" שבה התמ״א בתוקף "ימשיכו לחול הוראות התמ״א, כנוסחן בעת הגשת הבקשה להיתר". הוראת המעבר נקבעה בהחלטות המועצה הארצית, ולא בתיקון 139.
חשוב לבדוק שאכן הוגשה בקשה להיתר, ולא רק פנייה מקדימה כגון בקשה למידע. נוסף על כך, גם לאחר שהוועדה המקומית החליטה לאשר בקשה, יש לעמוד במועדים שנקבעו בתקנות הרישוי למילוי התנאים ולהוצאת ההיתר. בפסיקה נקבע כי לוועדה המקומית אין סמכות להאריך מועדים אלה מעבר לקבוע בתקנות, ופקיעת ההחלטה עלולה להביא לאובדן האפשרות לממש את זכויות התמ״א.
מה לעשות עכשיו
מה כדאי לעשות עכשיו
בדיקת המצב התכנוני ברשות המקומית
פנו לוועדה המקומית לתכנון ובנייה כדי לבדוק אילו תוכניות חלות על הבניין: תוכנית מקומית להתחדשות עירונית, תוכנית לפי סעיף 23 לתמ״א 38 או תוכנית לפי חלופת שקד.
בדיקת מועד הגשת הבקשה להיתר ומצבה
אם חתמתם בעבר על הסכם תמ״א 38, בדקו אם הוגשה בקשה להיתר בתקופת תוקפה של התמ״א, מה מצבה ומהם המועדים שנקבעו למילוי התנאים.
התאמת ההסכם עם היזם למסלול החדש
אם הפרויקט עובר למסלול אחר, בדקו שההסכם מותאם לתוכנית שתחול בפועל, לרבות התמורה, לוחות הזמנים והבטוחות.
שאלות שחוזרות
שאלות נפוצות
מהו הרוב הנדרש כיום לאישור פרויקט הריסה ובנייה מחדש לפי חלופת שקד?
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס״ח-2008 חל גם על תוכנית לפי חלופת שקד. הריסה ובנייה מחדש טעונה החלטה של כל בעלי הדירות, אבל המפקח על רישום המקרקעין רשאי לאשר את העבודה לפי תביעה של בעלי שני שלישים מהדירות, ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם (סעיף 5א). המפקח לא יאשר אם בעל דירה התנגד מטעם המוכר כסירוב סביר בחוק פינוי ובינוי. החוק אינו חל על תוכנית במתחם פינוי ובינוי.
האם דיירים במסלול חלופת שקד זכאים לבטוחות וערבויות?
הבטוחות נקבעות בהסכם עם היזם. מקובל לדרוש, כמו בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש ופינוי ובינוי, ערבות להבטחת מסירת הדירה החדשה, ערבות לתשלום דמי השכירות בתקופת הבנייה, ערבות לכיסוי חבויות מס וערבות לתיקון ליקויים. היקף הבטוחות ותנאיהן תלויים במשא ומתן ובהסכם הליווי של הפרויקט.
מה ההבדל בין התחדשות בניינית לבין פינוי ובינוי?
התחדשות בניינית עוסקת במבנה בודד (לפי חלופת שקד או לפי תוכנית מקומית). פינוי ובינוי נעשה לפי תוכנית מפורטת במתחם פינוי ובינוי שהוכרז, ויכול לכלול בית משותף אחד או כמה בתים, ולרוב גם שטחי ציבור ותשתיות.
האם תמ״א 38 עדיין חלה בערים כמו תל אביב, רמת גן או ירושלים?
לבקשות חדשות, לא: התקופה הנוספת הארוכה ביותר שנקבעה הסתיימה ביום 18.5.2026. במקומות שבהם אושרה תוכנית מקומית, זכויות הבנייה נקבעות לפיה. כך, למשל, בתל אביב חלה תוכנית רובע 3 (תא/3616א), שנערכה לפי סעיף 23 לתמ״א 38 ופורסמה למתן תוקף בשנת 2018. בכל עיר ובכל מגרש יש לבדוק מהי התוכנית החלה.
מקורות
- חוק התכנון והבנייה, תשכ״ה-1965: פרק ג׳, סימן ד׳ (סעיפים 70א-70ט), כפי שנוסף בתיקון מס׳ 139, התשפ״ב-2022
- חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס״ח-2008: סעיפים 1, 4, 5, 5א
- החלטות המועצה הארצית לתכנון ולבנייה בדבר פקיעת תמ״א 38 והוראת המעבר, כפי שהובאו בערר (ת״א) 13033-07-21 חביב נ׳ הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בת ים (24.05.2022) ובערר (מרכז) 1063-10-25 אנקור אנ וואי או יזמות ובניה בע״מ נ׳ הוועדה המקומית לתכנון ובנייה פתח תקווה (14.01.2026)
- דברי ההסבר לתיקון 139, באתר מינהל התכנון