שלחו לקבלן הודעה בכתב
פרטו את אי-ההתאמות או את האיחור, וקצבו זמן סביר לתיקון או לתשלום
קניתם דירה מקבלן והיא מתעכבת או מלאה ליקויים?
חוק המכר (דירות), תשל״ג-1973 מגן על רוכשי דירה מקבלן בשני מצבים נפוצים. כשהמסירה מתאחרת מעבר לתקופה הקבועה בחוק, הרוכש זכאי ככלל לפיצוי כספי בלא הוכחת נזק, בכפוף לחריגים שבחוק (סעיף 5א). כשמתגלים ליקויי בנייה, הקבלן אחראי לאי-התאמות שהתגלו בתקופת הבדק ובתקופת האחריות, ועל הרוכש להודיע לו ולתת לו הזדמנות נאותה לתקן (סעיפים 4, 4א ו-4ב). עורך דין בודק את החוזה ואת המועדים, מנסח את הדרישה לקבלן, ואם הקבלן אינו משלם או אינו מתקן, מייצג בתביעה.
איחור במסירה
הפיצוי על איחור במסירת דירה
- בחוזים שנחתמו מיום 7 ביולי 2022 ואילך, אם חלף חודש מהמועד הקבוע בחוזה והדירה לא הועמדה לרשות הקונה, הפיצוי ניתן בעבור התקופה שמתום אותו חודש ועד המסירה (סעיף 5א(א))
- בחוזים אלה, הפיצוי שווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה. מחמישה חודשים אחרי המועד החוזי הוא מוכפל ב-1.25, ומ-11 חודשים אחריו ב-1.5 (סעיף 5א(א))
- הפיצויים משולמים בתום כל חודש בעד אותו חודש (סעיף 5א(ב))
- אם נקבע בחוזה פיצוי מוסכם גבוה יותר, הקונה זכאי לגבוה מביניהם (סעיף 5א(א))
- בחוזים שנחתמו לפני 7 ביולי 2022 חל הנוסח הקודם של הסעיף: תקופת חסד של 60 ימים, ואם האיחור עלה עליה, הפיצוי נספר מהמועד החוזי ובשיעורים אחרים
מתי הקבלן פטור, ועל מה לא חותמים
- בחוזים שנחתמו מיום 7 ביולי 2022 ואילך, הקבלן פטור מהפיצוי רק אם האיחור נגרם ממעשה או מחדל של הקונה בלבד, או מנסיבות כאמור בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), ומתקיימים שאר התנאים שבאותו סעיף (סעיף 5א(ג))
- אין להתנות על הוראות החוק אלא לטובת הקונה (סעיף 7א(א)). לכן סעיף בחוזה שמוותר על הפיצוי הקבוע בחוק או מפחית אותו, לרעת הקונה, אינו תקף. בחוזים שנחתמו לפני 7 ביולי 2022, החוק התיר לקבוע בחוזה פטור על איחור שנגרם מנסיבות שאינן בשליטת המוכר
- ויתור על זכויות הקונה בקשר לאיחור במסירה, המהווה תנאי להעמדת הדירה לרשותו, בטל (סעיף 7א(ב))
ליקויי בנייה
תקופת הבדק ותקופת האחריות
- תקופת הבדק מתחילה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, ואורכה נקבע בתוספת לחוק לפי סוג הליקוי: בין שנה לשבע שנים, ולאי-התאמה יסודית 20 שנה (סעיף 4)
- בתקופת הבדק הקבלן אחראי לאי-התאמה שהתגלתה, אלא אם הוכיח שנגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה (סעיף 4(א)(2))
- תקופת האחריות מתחילה בתום תקופת הבדק ונמשכת שלוש שנים. בתקופה זו הקונה צריך להוכיח שמקור אי-ההתאמה בתכנון, בעבודה או בחומרים (סעיפים 4(א)(3) ו-4(ג))
- לדוגמה: לכשל באיטום ולכשל בצנרת, ארבע שנים. לסדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ״מ ברכיבים לא נושאים, חמש שנים (התוספת לחוק)
הודעה לקבלן והזדמנות לתקן
- ליקוי שניתן היה לגלות בעת המסירה: יש להודיע לקבלן בתוך שנה ממועד העמדת הדירה (סעיף 4א(א)(1))
- ליקוי נסתר: יש להודיע בתוך זמן סביר לאחר שהתגלה (סעיף 4א(א)(2))
- על הרוכש לתת לקבלן הזדמנות נאותה לתקן, ועל הקבלן לתקן בתוך זמן סביר (סעיף 4ב(א))
- אם הליקוי חזר אחרי שהקבלן תיקן אותו במשך שנתיים ממועד ההודעה, או שהתיקון דחוף והקבלן לא תיקן בתוך זמן סביר, הרוכש רשאי לתקן בעצמו, והקבלן יישא בהוצאות (סעיף 4ב(ב))
- רוכש שלא נתן לקבלן הזדמנות נאותה לתקן אינו מאבד בדרך כלל את הפיצוי כולו, אבל הפיצוי מופחת
מה לעשות עכשיו
מה כדאי לעשות עכשיו
הצטיידו בחוות דעת של מהנדס
בליקויי בנייה, חוות דעת מפורטת שכוללת אומדן של עלויות התיקון
אל תחתמו על כתב ויתור
גם לא כתנאי לקבלת המפתח
שאלות שחוזרות
שאלות נפוצות
האם הקבלן רשאי להתנות את מסירת המפתח בדירה בחתימה על כתב ויתור על פיצויים?
לא. לפי סעיף 7א(ב) לחוק המכר (דירות), תשל״ג-1973, ויתור, לרבות בכתב, על זכויות הקונה בקשר לאיחור במסירה לפי סעיף 5א, המהווה תנאי להעמדת הדירה לרשות הקונה, בטל. לכן גם אם הרוכש חתם על ויתור כזה כדי לקבל את המפתח, הוא אינו מאבד בשל כך את זכותו לתבוע את הפיצוי.
מתי משולם הפיצוי על איחור במסירת דירה מקבלן?
לפי סעיף 5א(ב) לחוק המכר (דירות), תשל״ג-1973, הפיצויים ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש. החוק אינו מאפשר לקבלן לדחות את התשלום החודשי עד גמר החשבון או עד מסירת הדירה בפועל.
האם מותר לרוכש לתקן את הליקויים בעצמו ולדרוש מהקבלן החזר כספי?
ככלל, יש לתת לקבלן הזדמנות נאותה לתקן לפי סעיף 4ב(א) לחוק המכר (דירות), תשל״ג-1973. סעיף 4ב(ב) לחוק מתיר לרוכש לתקן בעצמו, והקבלן יישא בהוצאות, אם הליקוי חזר לאחר שהקבלן תיקן אותו במשך שנתיים ממועד ההודעה, או אם התיקון דחוף והקבלן לא ביצע אותו בתוך זמן סביר מההודעה. רוכש שתיקן בעצמו בלי לתת לקבלן הזדמנות נאותה עלול לקבל פיצוי מופחת.
האם הקבלן אחראי לליקויי בנייה גם כלפי קונה שרכש את הדירה יד שנייה?
כן. סעיף 4(א) לחוק המכר (דירות), תשל״ג-1973 מטיל על הקבלן אחריות כלפי ״הקונה או קונה המשנה״, וסעיף 1 לחוק מגדיר קונה משנה כמי שרוכש דירה מקונה. עם זאת, התקופות נספרות מהעמדת הדירה לרשות הקונה המקורי, ולכן רוכש המשך נהנה רק מהיתרה שנותרה מתקופות הבדק והאחריות.
מתי כדאי לפנות לעורך דין?
כשהמסירה מתאחרת ביחס למועד שבחוזה, או כשמתגלים ליקויים והקבלן לא מתקן. בשלב הזה אפשר לבדוק את החוזה ואת המועדים, ולנסח דרישה לקבלן לפני שהזמן חולף.
הדין נבדק נכון ליום 5.11.2026.
האמור בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו תחליף לו, ואין להסתמך עליו בלי בחינה פרטנית של נסיבות העניין. אין באמור משום התחייבות לתוצאה כלשהי.