ליקויי בנייה בדירה חדשה: תקופת בדק, אחריות קבלן וזכויות הרוכש

מה ההבדל בין תקופת הבדק לתקופת האחריות וכמה זמן נמשכת כל אחת?

תקופת הבדק נקבעת בתוספת לחוק לפי סוג הליקוי, ואורכה בין שנה לשבע שנים (ולאי-התאמה יסודית 20 שנה). במהלכה הקבלן אחראי לאי-התאמה שהתגלתה, אלא אם הוכיח שנגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה. תקופת האחריות מתחילה בתום תקופת הבדק ונמשכת שלוש שנים, ובה על הקונה להוכיח שמקור אי-ההתאמה בתכנון, בעבודה או בחומרים.

חוק המכר (דירות), תשל״ג-1973 מעניק הגנה לרוכשי דירות מפני ליקויי בנייה ואי-התאמות למפרט, לתקן רשמי או לתקנות הבנייה (סעיף 4(א)(1) לחוק), באמצעות שתי תקופות עוקבות: תקופת הבדק ותקופת האחריות. התקופות מוגדרות בסעיף 4(ג) לחוק, ואחריות הקבלן בכל אחת מהן קבועה בסעיף 4(א)(2) ו-(3).

תקופת הבדק מתחילה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, ואורכה משתנה לפי סוג הליקוי, כמפורט בתוספת לחוק המכר (דירות), תשל״ג-1973:

• ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק: שנתיים (פרט 1 לתוספת).
• ליקוי בריצוף וחיפוי פנים, לרבות שקיעות ושחיקה: שנתיים (פרט 2 לתוספת).
• כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים: שלוש שנים (פרט 3 לתוספת).
• ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים: שלוש שנים (פרט 4 לתוספת).
• כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי: שלוש שנים (פרט 5 לתוספת).
• כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב (לרבות נזילות): ארבע שנים (פרט 6 לתוספת).
• כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות: ארבע שנים (פרט 7 לתוספת).
• סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ״מ ברכיבים לא נושאים: חמש שנים (פרט 8 לתוספת).
• התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ: שבע שנים (פרט 9 לתוספת).
• כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית: שנה אחת (פרט 10 לתוספת).
• בתקופת הבדק הקבלן אחראי לאי-התאמה שהתגלתה בדירה, אלא אם הוכיח שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה (סעיף 4(א)(2) לחוק). בתום תקופת הבדק מתחילה תקופת האחריות, שאורכה שלוש שנים (סעיף 4(ג) לחוק). בתקופת האחריות הנטל עובר לקונה, והוא צריך להוכיח שמקור אי-ההתאמה בתכנון, בעבודה או בחומרים (סעיף 4(א)(3) לחוק). לאי-התאמה יסודית, כלומר אי-התאמה בחלקי הבניין הנושאים עומסים והנוגעת ליציבותו ולבטיחותו, נקבעה תקופת בדק של 20 שנים (סעיף 4(א)(4) לחוק).

מהי חובת ההודעה של הרוכש לקבלן ובאיזה מועד יש למסור אותה?

לגבי אי-התאמה שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, יש להודיע לקבלן בתוך שנה ממועד העמדת הדירה. לגבי אי-התאמה שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה באותה עת (ליקוי נסתר), יש להודיע בתוך זמן סביר לאחר שהתגלתה.

סעיף 4א(א)(1) לחוק המכר (דירות), תשל״ג-1973 קובע כי לגבי אי-התאמה שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, הקונה זכאי להסתמך עליה אם הודיע עליה לקבלן בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשותו.

אם מדובר באי-התאמה שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה (ליקוי נסתר), קובע סעיף 4א(א)(2) לחוק כי על הקונה להודיע עליה לקבלן בתוך זמן סביר לאחר שגילה אותה. כלל דומה חל על אי-התאמה יסודית נסתרת (סעיף 4א(ב) לחוק).

הזכות להסתמך על אי-ההתאמה מותנית בהודעה במועד, ולכן אי-מתן הודעה במועד עלול לפגוע בזכויות הרוכש. כדאי לשלוח את ההודעה לקבלן בכתב, בדואר רשום או בדוא״ל מתועד, ולא להסתפק בהודעות בעל פה.

האם לקבלן יש זכות לתקן את ליקויי הבנייה בעצמו לפני שהרוכש תובע פיצוי?

כן. סעיף 4ב(א) לחוק המכר קובע כי על הקונה לתת לקבלן הזדמנות נאותה לתקן את אי-ההתאמה, ועל הקבלן לתקנה בתוך זמן סביר. סעיף 4ב(ב) מתיר לקונה לתקן בעצמו על חשבון הקבלן במקרים מסוימים, ובית המשפט העליון קבע כי גם קונה שלא נתן הזדמנות נאותה לתקן אינו מאבד בדרך כלל את הפיצוי כולו, אלא הפיצוי מופחת.

לפי סעיף 4ב(א) לחוק המכר (דירות), תשל״ג-1973, כשהתגלתה אי-התאמה הניתנת לתיקון, על הרוכש לתת לקבלן הזדמנות נאותה לתקן אותה, ועל הקבלן לתקנה בתוך זמן סביר.

זכות התיקון של הקבלן אינה מוחלטת. לפי סעיף 4ב(ב) לחוק, הרוכש רשאי לתקן בעצמו, והקבלן יישא בהוצאות התיקון, אם אי-ההתאמה חזרה והתגלתה לאחר שהקבלן תיקן אותה פעם אחת או יותר במשך שנתיים ממועד ההודעה, או אם תיקונה דחוף והקבלן לא תיקן אותה בתוך זמן סביר ממועד ההודעה.

ברע״א 18136-03-26 גיל עמירן נ׳ שמי אשקלוני בע״מ (18.08.2026) קבע בית המשפט העליון כי אי-מתן הזדמנות נאותה לקבלן לתקן אינו שולל, מניה וביה, את הפיצוי בגין ליקויים שהוכחו. ככלל הפיצוי יופחת ויועמד על עלות התיקון שהייתה נגרמת לקבלן אילו ביצע אותו בעצמו. עוד צוין שם כי מקום שבו הרוכש נתן לקבלן הזדמנות נאותה ואמיתית לתקן, והקבלן לא תיקן בתוך זמן סביר או התעלם מפניותיו, הדרך לבית המשפט עשויה להיפתח גם לפני תום תקופת הבדק, וכי משבר אמון אמיתי ביחסי הצדדים עשוי להצדיק סירוב לתיקון בידי הקבלן.

מה תפקידה של חוות דעת הנדסית בתביעת ליקויי בנייה?

חוות דעת של מהנדס בנייה מוסמך או שמאי מהווה ראיה מרכזית המפרטת את הליקויים, מקורם ההנדסי, אופן התיקון הנדרש ואומדן העלויות.

ניהול דרישה או תביעה בגין ליקויי בנייה מחייב ביסוס מקצועי הנדסי. חוות דעת שעורך מהנדס בנייה בבדיקת הדירה (בדק בית) מפרטת את אי-ההתאמות למפרט, לתקנים הרשמיים ולתקנות הבנייה.

חוות הדעת כוללת אומדן כספי של עלות התיקונים, משך הזמן המשוער לביצועם, והאם הדירה תהיה ראויה למגורים במהלך התיקון.

כאשר מוגשת תביעה לבית המשפט, בית המשפט ממנה לעיתים קרובות גורם מקצועי מטעמו לבדיקת הליקויים. חוות הדעת שהכין הרוכש משמשת בסיס לכתב התביעה ולדיון מול הגורם שמינה בית המשפט.

איך מגישים תביעת ליקויי בנייה ותוך כמה זמן ניתן לתבוע?

תביעה מוגשת לבית משפט השלום או לבית המשפט המחוזי, לפי סכום התביעה, בצירוף חוות דעת הנדסית. חוק המכר (דירות) אינו קובע תקופת התיישנות מיוחדת, ולכן חל חוק ההתיישנות: ככלל שבע שנים מהיום שבו נולדה עילת התובענה.

אם הקבלן אינו מתקן את הליקויים בתוך זמן סביר לאחר שקיבל הודעה והזדמנות נאותה לתקן, הרוכש רשאי להגיש תביעה כספית לבית המשפט בגין עלות התיקונים ורכיבים נוספים שיוכחו, כגון עוגמת נפש. לפי פסק הדין בעניין עמירן, ככלל תביעה כזו מוגשת לאחר שחלפה תקופת הבדק ולאחר שניתנה לקבלן הזדמנות נאותה לתקן.

תקופת ההתיישנות לתביעה שאינה במקרקעין היא שבע שנים (סעיף 5(1) לחוק ההתיישנות, תשי״ח-1958), והיא מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה (סעיף 6 לחוק). אם העובדות המהוות את העילה נעלמו מהתובע מסיבות שלא היו תלויות בו, התקופה מתחילה ביום שבו נודעו לו (סעיף 8 לחוק). מועד היווצרות העילה בתביעת ליקויים תלוי בנסיבות, ולכן כדאי לא להמתין.

בהליך משפטי הרוכש נדרש להראות כי נתן לקבלן הזדמנות נאותה לתקן לפי סעיף 4ב לחוק המכר (דירות), תשל״ג-1973. לגבי ליקוי שהתגלה בתקופת הבדק, הקבלן הוא שצריך להוכיח שהליקוי נגרם בשל מעשה או מחדל של הרוכש, למשל תחזוקה לקויה או שינויים שביצע. לגבי ליקוי שהתגלה בתקופת האחריות, הרוכש צריך להוכיח שמקורו בתכנון, בעבודה או בחומרים.

מה לעשות עכשיו

מה כדאי לעשות עכשיו

שאלות שחוזרות

שאלות נפוצות

מקורות

• חוק המכר (דירות), תשל״ג-1973: סעיפים 1, 4, 4א, 4ב, והתוספת לחוק
• חוק ההתיישנות, תשי״ח-1958: סעיפים 5, 6 ו-8
• חוק המקרקעין, תשכ״ט-1969: סעיף 69
• רע״א 18136-03-26 גיל עמירן נ׳ שמי אשקלוני בע״מ, בית המשפט העליון, 18.08.2026