מאת עו"ד רון זהבי · עודכן לאחרונה ב-
לפני חתימה על חוזה מכר חשוב לבצע בדיקות משפטיות מקיפות. הבדיקות כוללות את רישום הזכויות בטאבו, שעבודים ומשכונות, והתאמה תכנונית. חשיבותן נובעת בין היתר מכך שלפי סעיף 7 לחוק המקרקעין, תשכ״ט-1969, עסקה במקרקעין נגמרת ברישום. בקנייה מקבלן, המוכר חייב להבטיח את כספי הקונה לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל״ה-1974.
אילו בדיקות משפטיות כדאי לבצע לפני חתימה על חוזה לקניית דירה?
יש לבדוק את נסח הטאבו העדכני, רישום שעבודים ברשם המשכונות, חריגות בנייה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה וחובות לרשות המקומית.
רכישת דירה היא עסקה כלכלית משמעותית, ולכן נדרשת בדיקה משפטית קפדנית לפני התחייבות כספית.
עורכי הדין המלווים את העסקה מבצעים בדיקות משפטיות ותכנוניות, ובהן:
- בדיקת נסח טאבו עדכני או אישור זכויות: אימות זהות בעל הזכויות הרשום ובדיקה שאין עיקולים, משכנתאות, הערות אזהרה או הערות אחרות הרשומות על הנכס. הבדיקה חשובה משום שלפי סעיף 7 לחוק המקרקעין, תשכ״ט-1969, עסקה במקרקעין נגמרת ברישום, ועד אז רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה.
- בדיקת רשם המשכונות: הפקת דוח משכונות על שם המוכר ועל זכויותיו החוזיות בנכס.
- בדיקת תיק בנייה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה: אימות התאמת הדירה בפועל להיתר הבנייה, ובדיקה שאין חריגות בנייה, צווי הריסה או צווים מנהליים אחרים הנוגעים לנכס.
- בדיקת מצב חובות ותשלומים: וידוא היעדר חובות ארנונה, היטלי השבחה ותשלומי פיתוח לרשות המקומית.
מה שונה בבדיקות המשפטיות בעת קניית דירה מקבלן לעומת קניית דירה יד שנייה?
בעסקת יד שנייה המיקוד הוא בזכויות המוכר ובהיעדר חריגות בנייה. בקנייה מקבלן המיקוד הוא בבטוחות לפי חוק המכר (הבטחת השקעות) ובזכויות הקבלן בקרקע.
בעסקת קניית דירה יד שנייה, הבדיקה מתמקדת ברישום הזכויות הקיים, במצבו של הנכס הבנוי, בחריגות בנייה, ובאישורי המס הנדרשים לקראת העברת הזכויות בטאבו.
לעומת זאת, בקניית דירה מקבלן על הנייר או בבנייה, הדירה טרם נרשמה בטאבו כיחידה נפרדת. לכן הבדיקה המשפטית מתמקדת בנושאים הבאים:
- בטוחות חוק המכר: לפי סעיף 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל״ה-1974, המוכר לא יקבל מהקונה על חשבון המחיר סכום העולה על שבעה אחוזים מהמחיר, אלא אם נתן אחת מהבטוחות המנויות בסעיף: ערבות בנקאית או ערבות מנותן ערבות אחר, פוליסת ביטוח, משכנתה ראשונה לטובת הקונה או לטובת חברת נאמנות שאישר השר, הערת אזהרה ובלבד שלא נרשמו לגבי הדירה שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה, או העברת הזכות על שם הקונה כשהיא נקייה מכל שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי. הערבות והפוליסה מבטיחות את החזרת הכספים למעט רכיב המע״מ.
- בדיקת זכויות הקבלן בקרקע: אימות היותו של הקבלן בעל הזכויות הרשום בקרקע או בעל הסכם תקף מול בעל הקרקע או מול רשות מקרקעי ישראל.
- פנקס שוברים ותנאי תשלום: כאשר הקבלן התקשר עם תאגיד מלווה בהסכם ליווי פיננסי, סעיף 3ב(ד) לחוק המכר (הבטחת השקעות) קובע כי המוכר ימסור לקונה את פנקס השוברים ויקבל באמצעותו בלבד את התשלומים בעבור הדירה, לחשבון הליווי.
מה המשמעות המשפטית של זיכרון דברים והאם כדאי לחתום עליו?
זיכרון דברים עשוי להיחשב לחוזה מחייב. לכן כדאי לא לחתום עליו לפני בדיקה משפטית.
רוכשים ומוכרים רבים סבורים כי זיכרון דברים הוא רק "שלב מקדים לא מחייב". בפועל, לפי הפסיקה, זיכרון דברים יוצר חוזה מחייב כאשר מתקיימים שני מבחנים מצטברים: כוונת הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב (גמירת דעת), והסכמה על הפרטים המהותיים של העסקה, כגון הצדדים, תיאור הנכס, המחיר ומועדי התשלום (מסוימות). אלה הם גם היסודות הנדרשים להצעה לפי סעיף 2 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל״ג-1973.
חתימה על זיכרון דברים ללא בדיקה משפטית מוקדמת עלולה לכבול את הצדדים לעסקה לפני שנבדקו הטאבו, החובות או חריגות הבנייה. צד שיבקש לחזור בו עלול להיתבע בגין הפרת חוזה.
לדוגמה: בע״א 158/77 רבינאי נ׳ חברת מן שקד בע״מ (בפירוק), פ״ד לג(2) 283 (08.04.1979), המוכרת חתמה על זיכרון דברים למכירת מגרש, שבו נקבעו הצדדים, הנכס, המחיר ומועדי התשלום, ושולמו לה דמי קדימה. ימים ספורים לאחר מכן היא חזרה בה. בית המשפט העליון קבע כי זיכרון הדברים יצר קשר משפטי מחייב, אף שהצדדים קבעו מועד לחתימה על חוזה מפורט, והורה על אכיפתו. בית המשפט הדגיש כי הכול תלוי בכוונת הצדדים כפי שהיא נלמדת ממכלול הנסיבות.
מה עושים כשהנכס אינו רשום בטאבו אלא בחברה משכנת או ברשות מקרקעי ישראל?
כאשר הנכס אינו רשום בטאבו, בדיקת הזכויות מבוצעת באמצעות אישור זכויות עדכני מהחברה המשכנת או מרשות מקרקעי ישראל.
דירות רבות בישראל, בעיקר בשכונות חדשות, טרם נרשמו כבית משותף בפנקס המקרקעין (טאבו).
במצב זה, רישום הזכויות מנוהל בידי חברה משכנת (לרוב החברה הקבלנית או חברה מנהלת) או בידי רשות מקרקעי ישראל (רמ״י).
הבדיקה המשפטית במקרה זה כוללת הוצאת "אישור זכויות" עדכני, המפרט את זהות בעל הזכויות וקיומם של שעבודים, עיקולים או התחייבויות לרישום משכנתה, ובדיקת הסכם החכירה מול רשות מקרקעי ישראל. כמו כן יש לבדוק ברשם המשכונות אם נרשם משכון על זכויות המוכר.
אילו מסמכים נדרש הקונה להכין לקראת פגישת חתימת החוזה?
הקונה נדרש להכין צילומי תעודת זהות, אישור עקרוני למשכנתה מהבנק, ואמצעי תשלום עבור התשלום הראשון לפי חוזה המכר.
לקראת חתימה על חוזה לקניית דירה יד שנייה או מקבלן, כדאי להכין מערך מסמכים מסודר:
- צילומי תעודות זהות מעודכנות, כולל ספח, של כל הרוכשים.
- אישור עקרוני לקבלת משכנתה (אם הרכישה ממומנת באמצעות הלוואה).
- אמצעי תשלום לתשלום הראשון (כגון שיק בנקאי או העברה בנקאית).
- אסמכתאות על מקורות ההון העצמי.
מה לעשות עכשיו
מה כדאי לעשות עכשיו
הוצאת נסח טאבו ודוח משכונות עדכני
הוציאו נסח רישום מקרקעין עדכני ודוח רשם המשכונות על הנכס ועל המוכר.
בדיקה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה
עיינו בתיק הבניין בוועדה המקומית כדי לבדוק אם יש חריגות בנייה, חלוקות שלא כדין או צווי הריסה.
בדיקה לפני חתימה על זיכרון דברים
אל תחתמו על זיכרון דברים או על מסמך אחר לפני השלמת הבדיקות המשפטיות.
שאלות שחוזרות
שאלות נפוצות
למה חשוב להסתייע בעורך דין נפרד מזה של הקבלן בעת קניית דירה מקבלן?
עורך הדין של הקבלן מייצג את הקבלן. תפקידו של עורך הדין מטעמכם הוא לבדוק את החוזה בשמכם, לוודא קבלת בטוחות לפי חוק המכר (הבטחת השקעות) ולשמור על האינטרסים שלכם.
מהו אישור זכויות ואיך הוא שונה מנסח טאבו?
נסח טאבו הוא נסח רישום רשמי מפנקסי המקרקעין, עבור נכסים הרשומים בהם. אישור זכויות מונפק על ידי חברה משכנת או רשות מקרקעי ישראל עבור נכסים שטרם נרשמו בטאבו.
מה קורה אם מתגלה חריגת בנייה בדירה לאחר חתימת חוזה המכר?
חריגת בנייה שלא נחשפה מראש עשויה, בהתאם לתנאי החוזה ולמצגי המוכר, להקים טענות כלפי המוכר. היא עלולה גם להקשות על קבלת משכנתה ולחייב את הקונה בעלויות הסדרה. לכן עדיף לגלות אותה לפני החתימה.
האם מותר לשלם לקבלן תשלומים במזומן או בהעברה לחשבון רגיל?
כאשר הקבלן התקשר בהסכם ליווי פיננסי, סעיף 3ב(ד) לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל״ה-1974, קובע כי המוכר יקבל את התשלומים בעבור הדירה באמצעות פנקס השוברים בלבד. בכל מקרה, תשלום מעבר לשבעה אחוזים מהמחיר מחייב בטוחה לפי סעיף 2 לחוק.
מקורות
- חוק המקרקעין, תשכ״ט-1969: סעיף 7
- חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל״ה-1974: סעיפים 2, 3ב
- חוק החוזים (חלק כללי), תשל״ג-1973: סעיף 2
- ע״א 158/77 רבינאי נ׳ חברת מן שקד בע״מ (בפירוק), פ״ד לג(2) 283, בית המשפט העליון, 08.04.1979