מאת עו"ד רון זהבי · עודכן לאחרונה ב-
סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ״ג-1963, מעניק פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, אם היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור, המוכר הוא בעל הזכות בה 18 חודשים לפחות מיום שהייתה לדירת מגורים, והוא לא מכר בפטור לפי אותה פסקה דירת מגורים אחרת ב-18 החודשים שקדמו למכירה. חבות המס בפועל תלויה בנסיבות הפרטניות של המוכר והנכס.
מהם תנאי הזכאות לקבלת פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה?
הפטור מוענק לפי סעיף 49ב(2) לחוק אם הדירה היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור, המוכר הוא בעל הזכות בה 18 חודשים לפחות מיום שהייתה לדירת מגורים, והוא לא מכר בפטור לפי סעיף זה דירה אחרת ב-18 החודשים שקדמו למכירה.
בעת מכירת זכות במקרקעין בישראל מוטל מס שבח על השבח שנוצר מיום הרכישה ועד יום המכירה. עם זאת, החוק מעניק פטור במכירת דירה המשמשת למגורים, שתכליתו סוציאלית.
סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ״ג-1963 קובע את התנאים לקבלת הפטור:
- הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור (כהגדרתו בסעיף 16א לחוק).
- המוכר הוא בעל הזכות בדירה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהייתה לדירת מגורים.
- המוכר לא מכר, ב-18 החודשים שקדמו למכירה, דירת מגורים אחרת בפטור ממס לפי סעיף זה.
- הדירה היא "דירת מגורים מזכה" כהגדרתה בסעיף 49(א) לחוק, כלומר דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות: ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח, או ארבע השנים שקדמו למכירתה.
- לפי סעיף 49א(א) לחוק, הפטור ניתן למי שמוכר את כל זכויותיו בדירה, על פי בקשה שתוגש במועד הגשת ההצהרה לפי סעיף 73.
מה מוגדר כ"דירה יחידה" בחוק ואיך משפיעים חלקים בדירות נוספות או דירת ירושה?
לפי סעיף 49ג לחוק, יראו את הדירה הנמכרת כדירה יחידה גם אם יש למוכר דירה נוספת שחלקו בה אינו עולה על שליש, ובדירה שהתקבלה בירושה אינו עולה על מחצית, וכן במקרים נוספים המנויים בסעיף.
הגדרת "דירה יחידה" אינה מחייבת היעדר מוחלט של זכויות בדירות אחרות. סעיף 49ג לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ״ג-1963 קובע חזקות שלפיהן יראו את הדירה הנמכרת כדירה יחידה גם אם יש למוכר דירת מגורים נוספת שמתקיים לגביה אחד מאלה:
- דירה חלופית: הדירה הנוספת נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-24 החודשים שקדמו למכירה (סעיף 49ג(1)). כלומר, מי שרכש דירה חדשה רשאי להחזיק בשתי הדירות במקביל, ובלבד שימכור את הדירה הישנה בתוך 24 חודשים מרכישת החדשה.
- דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1 בינואר 1997 (סעיף 49ג(2)).
- חלק בדירה נוספת: חלקו של המוכר בדירה הנוספת אינו עולה על שליש, ולגבי דירה שהתקבלה בירושה, אינו עולה על מחצית (סעיף 49ג(3)).
- דירה שהתקבלה בירושה ממוריש שהמוכר הוא בן זוגו, צאצאו או בן זוג של צאצאו, ושלפני פטירתו היה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד (סעיף 49ג(4), בהפניה לסעיף 49ב(5)(א) ו-(ב)).
- לפי סעיף 49ב(2) סיפה, מי שנהנה מחזקה בשל חלק בדירה כאמור בסעיף 49ג(3) או בשל דירה בשכירות מוגנת, לא יוכל לקבל פטור לפי סעיף 49ב(2) במכירת אותו חלק או אותה דירה.
כל כמה זמן מותר להשתמש בפטור מס שבח בדירה יחידה?
ניתן לקבל פטור לפי סעיף 49ב(2) רק אם המוכר לא מכר בפטור לפי אותה פסקה דירת מגורים אחרת ב-18 החודשים שקדמו למכירה, ובכפוף לשאר התנאים, ובהם היותה של הדירה דירתו היחידה במועד המכירה (בכפוף לחזקות שבסעיף 49ג).
בעבר כלל החוק מסלול פטור נוסף בסעיף 49ב(1), שאפשר פטור במכירת דירת מגורים מזכה למי שלא מכר דירה בפטור בארבע השנים שקדמו למכירה, גם אם לא הייתה זו דירתו היחידה. פסקה זו נמחקה בתיקון מס׳ 76 לחוק (תשע״ג-2013).
כיום, לפי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ״ג-1963, הפטור לדירה יחידה מותנה בכך שלא נמכרה בפטור לפי פסקה זו דירה אחרת ב-18 החודשים שקדמו למכירה.
תנאי זה דורש תכנון: מי שמכר דירה יחידה בפטור, ומבקש למכור דירה נוספת בתוך פחות מ-18 חודשים, לא יוכל לקבל פטור לפי סעיף 49ב(2) במכירה השנייה, וזו תיבחן לפי מסלולי המס האחרים שבחוק.
מה קורה כשהפטור לא חל או כאשר שווי הדירה עובר את תקרת הפטור בחוק?
אם הדירה אינה זכאית לפטור, או ששווי המכירה עולה על תקרת הפטור, ייתכן שיחול חישוב מס מוטב לפי סעיף 48א(ב2) לחוק, בהתאם לנסיבות.
כאשר מכירת הדירה אינה עומדת בתנאי הפטור של סעיף 49ב(2) (למשל מכירת דירה שנייה או דירה להשקעה), המוכר אינו זכאי לפטור זה.
במצב זה עשוי לחול חישוב מס שבח מוטב לפי סעיף 48א(ב2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ״ג-1963, החל על מכירת דירת מגורים מזכה שנרכשה לפני 1 בינואר 2014. לפי סעיף זה, השבח הריאלי עד 1 בינואר 2014 פטור ממס, ועל יתרת השבח הריאלי שלאחר מועד זה חל מס בשיעור הקבוע בסעיף 48א(ב)(1), שהוא לגבי יחיד עד 25%. החלוקה בין התקופות נעשית באופן יחסי לפי משך התקופות (ליניארי), כהגדרת "שבח ריאלי עד יום המעבר" בסעיף 47 לחוק. סעיף 48א(ב4) קובע חריג לדירה שנבנתה על קרקע שהייתה פנויה, בתנאים המפורטים בו.
בנוסף, סעיף 49א(א1) לחוק קובע תקרת שווי לפטור. נכון ל-5.11.2026, לפי נוסח הסעיף במאגר נבו, התקרה היא 5,008,000 ש״ח, והסכום אינו מתואם בשנות המס 2025 עד 2027. אם שווי המכירה עולה על התקרה, הפטור יחול על חלק השווי שעד התקרה, וההפרש ייחשב כמכירה של זכות אחרת החייבת במס, ששווי רכישתה ייקבע באופן יחסי. חבות המס בפועל תלויה בנסיבות הפרטניות של כל נכס ומוכר.
סעיף 49ז לחוק עוסק במקרה אחר: מכירה שבה התמורה הושפעה מזכויות לבנייה נוספת. במקרה כזה הפטור ניתן על השווי שבלי הזכויות הנוספות, בתוספת פטור נוסף בתנאים הקבועים בסעיף.
מהי חובת הדיווח לרשות המסים בעת מכירת דירה ומהם המועדים בחוק?
המוכר חייב למסור למנהל מיסוי מקרקעין הצהרה בתוך 30 ימים מיום המכירה, גם אם הוא מבקש פטור ממס.
סעיף 73(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ״ג-1963 קובע כי המוכר זכות במקרקעין ימסור למנהל, בתוך 30 ימים מיום המכירה, הצהרה. גם הרוכש חייב להגיש הצהרה בתוך 30 ימים מיום הרכישה (סעיף 73(ג)).
חובת הדיווח חלה גם כאשר המוכר מבקש פטור, ובקשת הפטור מוגשת במועד הגשת ההצהרה (סעיף 49א(א)). בהצהרה מפרטים, בין היתר, את פרטי הזכות והעסקה, את התמורה ותאריכי המכירה והרכישה, את הניכויים, את סכום המס ודרך חישובו ואת הזכאות לפטור.
אי הגשת הצהרה במועד גוררת קנס בעד כל שבועיים של פיגור לפי סעיף 94א לחוק, בסכום המתואם מדי שנה. על מס שלא שולם בתוך 60 ימים מיום המכירה ייווספו הפרשי הצמדה וריבית לפי סעיף 94. איחור בהגשה עלול גם לעכב את קבלת האישורים הנדרשים לרישום העסקה בטאבו.
מה לעשות עכשיו
מה כדאי לעשות עכשיו
בדיקת היסטוריית מכירות ב-18 החודשים שקדמו
ודאו שלא מכרתם בפטור לפי סעיף 49ב(2) דירת מגורים אחרת במהלך 18 החודשים שקדמו למכירה.
בדיקת חלקים בדירות נוספות וירושות
בדקו אם זכויותיכם בדירות אחרות אינן עולות על שליש בדירה רגילה או על מחצית בדירה שהתקבלה בירושה, ואם חלה אחת החזקות האחרות שבסעיף 49ג.
הגשת הצהרה בתוך 30 ימים
הגישו הצהרה למנהל מיסוי מקרקעין, בצירוף בקשה לפטור לפי סעיף 49ב(2), בתוך 30 ימים מיום המכירה.
שאלות שחוזרות
שאלות נפוצות
האם דירה שהתקבלה בירושה פטורה ממס שבח בעת מכירתה?
סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור במכירת דירת מגורים מזכה שהתקבלה בירושה, אם המוכר הוא בן זוגו של המוריש, צאצאו או בן זוג של צאצאו, לפני פטירתו היה המוריש בעלים של דירת מגורים אחת בלבד, ואילו היה המוריש בחיים ומוכר את הדירה, היה פטור ממס.
מה קורה אם מוכרים דירה יחידה לפני שחלפו 18 חודשים מיום שהייתה לדירת מגורים בבעלות המוכר?
לפי סעיף 49ב(2) לחוק, אחד התנאים לפטור הוא שהמוכר הוא בעל הזכות בדירה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהייתה לדירת מגורים. אם התנאי אינו מתקיים, לא יינתן פטור לפי פסקה זו, והמכירה תיבחן לפי מסלולי המס האחרים שבחוק.
האם השכרה של הדירה היחידה פוגעת בהגדרתה כדירת מגורים מזכה?
לפי הגדרת "דירת מגורים מזכה" בסעיף 49(א) לחוק, הדירה צריכה לשמש בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות: ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח, או ארבע השנים שקדמו למכירה. השכרה למגורים היא שימוש למגורים.
מהו ניכוי הוצאות מוכרות בחישוב מס שבח?
אם המכירה חייבת במס שבח, סעיף 39 לחוק מתיר לנכות מהשבח הוצאות שהוצאו לרכישת הזכות או למכירתה, ובהן הוצאות השבחה, אגרות רישום, שכר טרחת עורך דין בקשר לרכישה ולמכירה, ודמי תיווך עד 2% מהתמורה.
מקורות
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ״ג-1963: סעיפים 39, 47, 48א, 49, 49א, 49ב(2), 49ב(5), 49ג, 49ז, 73, 94, 94א