מאת עו"ד רון זהבי · עודכן לאחרונה ב-
הערת אזהרה בטאבו נרשמת מכוח סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ״ט-1969, על יסוד התחייבות בכתב של בעל המקרקעין לעשות בהם עסקה. לפי סעיף 127 לחוק, כל עוד ההערה לא נמחקה לא תירשם עסקה הסותרת אותה, ועיקול מאוחר, הליכי פשיטת רגל או פירוק נגד המוכר או מינוי כונס נכסים לרכושו לא יפגעו בזכויות הקונה הנובעות מההתחייבות, בכפוף לסייג הקבוע בסעיף. מחיקת ההערה נעשית לפי סעיף 132 לחוק: בהסכמת הצדדים המעוניינים, על ידי הרשם כשעילת ההערה בטלה, או לפי צו של בית משפט.
מהי הערת אזהרה בטאבו ומה היא מונעת מבחינה משפטית?
הערת אזהרה היא רישום בפנקסי המקרקעין המעיד על קיומה של התחייבות בכתב לעשיית עסקה. היא מונעת רישום של עסקאות הסותרות את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט.
סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ״ט-1969 קובע כי כאשר הוכח להנחת דעתו של הרשם שבעל מקרקעין, או בעל זכות שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתה, התחייב בכתב לעשות בהם עסקה או להימנע מעשיית עסקה, ירשום הרשם הערה על כך, על פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות.
המשמעות המשפטית של הרישום מוגדרת בסעיף 127(א) לחוק: "נרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה, לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט."
בכך ההערה משמשת כלי מניעתי: היא חוסמת את רישומה של עסקה כפולה בנכס או העברת הזכויות לגורם אחר, כל עוד לא נמחקה.
מתי רושמים הערת אזהרה במהלך עסקת מכר מקרקעין?
מקובל לרשום את ההערה סמוך ככל האפשר לאחר חתימת חוזה המכר, ובמועד שנקבע בחוזה, כדי לחסום עסקאות נוגדות בנכס.
בעסקת קניית דירה, הרישום המלא של הזכויות בטאבו אורך זמן (לעיתים חודשים ויותר), בין היתר בשל הצורך באישורי מיסוי המקרקעין ובאישורי הרשות המקומית.
כדי לגשר על פער הזמנים שבין מועד החתימה על חוזה המכר לבין מועד הרישום הסופי, נהוג לרשום הערת אזהרה בסמוך לאחר החתימה, ולעיתים בכפוף לתשלום ראשון, כפי שנקבע בחוזה.
בית המשפט העליון קבע, בהרכב מורחב של שבעה שופטים, כי הימנעות של קונה מרישום הערת אזהרה כשלא הייתה לו מניעה לכך עשויה להיחשב כהפרת חובת תום הלב כלפי קונה מאוחר, ובנסיבות מסוימות להביא להעדפת הקונה המאוחר.
לדוגמה: בע״א 2643/97 גנז נ׳ בריטיש וקולוניאל חברה בע״מ, פ״ד נז(2) 385 (05.02.2003), הקונה הראשון לא רשם הערת אזהרה במשך כשבע-עשרה שנים. לאחר מכן נמכרו המקרקעין לקונה שני, שבדק את פנקסי המקרקעין, פעל בתום לב, שילם תמורה ורשם הערת אזהרה. בית המשפט קבע כי בנסיבות אלה גוברת זכותו של הקונה השני, ועל הקונה הראשון להסתפק בתביעה כספית כלפי המוכר. בית המשפט הדגיש כי לא בכל מקרה אי רישום הערה יביא לתוצאה זו, והכול תלוי בנסיבות.
ממה מגנה הערת האזהרה על הקונה מול צדדים שלישיים?
לפי סעיף 127(ב) לחוק המקרקעין, עיקול שהוטל לאחר רישום ההערה, צו בהליכי פשיטת רגל או פירוק נגד בעל הזכות, או מינוי כונס נכסים לרכושו, לא יפגעו בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות, כל עוד ההערה לא נמחקה, בכפוף לסייג הקבוע בסעיף.
ההגנה שמעניקה הערת אזהרה אינה מוגבלת למניעת עסקאות נוגדות מצד המוכר. היא מגינה על הקונה גם מפני נושים של המוכר.
סעיף 127(ב) לחוק המקרקעין, תשכ״ט-1969 קובע כי נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות נשוא ההערה, או שניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל או צו פירוק נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות, או שנתמנה כונס נכסים על רכושו, הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה.
לגבי יחיד, סעיף 375(א) לחוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, תשע״ח-2018 קובע כי הוראה בחיקוק קודם הנוגעת לפשיטת רגל תיקרא, החל ביום תחילתו של החוק, כהוראה הנוגעת ליחיד שניתן לגביו צו לפתיחת הליכים לפי אותו חוק.
ההגנה אינה מוחלטת. הסעיף כולל סייג: טענה לביטול העסקה מחמת פשיטת הרגל או הפירוק, שהייתה עומדת אילו בוצעה העסקה במועדה, תעמוד גם נגד ההתחייבות שנרשמה לגביה ההערה. משמעות הדבר היא שככלל, נושים שהטילו עיקול לאחר רישום ההערה אינם יכולים לפגוע בזכויות הקונה הנובעות מההתחייבות, אך עדיין יש לבחון את נסיבות העסקה עצמה.
איך מוחקים הערת אזהרה כשהעסקה בוטלה ומה עושים כשהצד השני מסרב למחוק?
לפי סעיף 132 לחוק המקרקעין, הערת אזהרה נמחקת לפי צו של בית משפט, או אם הוכח להנחת דעתו של הרשם שהצדדים המעוניינים הסכימו למחיקה, או שעילת ההערה בטלה.
אם עסקת המכר בוטלה בהסכמה או עקב הפרה, יש לפעול למחיקת הערת האזהרה שנרשמה בטאבו.
סעיף 132(א) לחוק המקרקעין, תשכ״ט-1969 קובע שלוש דרכים: צו של בית משפט; הסכמת הצדדים המעוניינים למחיקה (פסקה (1)); או הוכחה להנחת דעתו של הרשם שעילת ההערה בטלה (פסקה (2)).
כאשר העסקה בוטלה אך הקונה מסרב לחתום על בקשה למחיקת ההערה, המוכר אינו רשאי למחוק אותה בעצמו. לפי סעיף 132(א)(2), הרשם רשאי למחוק הערה אם הוכח לו שעילתה בטלה, ובלבד שהודיע מראש לצדדים המעוניינים על כוונתו למחוק אותה ונתן להם זמן סביר לפנות לבית המשפט. כאשר יש מחלוקת בין הצדדים על עצם ביטול העסקה, ההכרעה תהיה בדרך כלל בבית המשפט, בבקשה לצו למחיקת ההערה.
האם ניתן לרשום הערת אזהרה בטאבו ללא חתימת המוכר על הבקשה?
כן. לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, ההערה נרשמת על פי בקשת מי שהתחייב או על פי בקשת הזכאי לפי ההתחייבות. התנאי הוא קיומה של התחייבות בכתב של בעל הזכות לעשות את העסקה.
סעיף 126(א) לחוק המקרקעין, תשכ״ט-1969 מאפשר לרשום את ההערה על פי בקשת הזכאי (למשל הקונה), ובלבד שהוכח להנחת דעתו של הרשם שבעל הזכות התחייב בכתב לעשות את העסקה. לפי הסעיף, אין נפקא מינה אם ההתחייבות הייתה בהסכם, בהרשאה בלתי חוזרת או במסמך אחר, ואם הייתה מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית.
לפי סעיף 126(ב), כאשר ההערה נרשמה על פי בקשת הזכאי בלבד, הרשם יודיע מיד על רישומה למי שהתחייב.
לפי תקנה 21 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע״ב-2011, הבקשה נחתמת בידי המתחייב או הזכאי, מאומתת בידי עורך דין או רשם, ומצורפת לה ההתחייבות בכתב. כאשר המתחייב אינו בעל הזכות הרשומה, יש לצרף גם כתב הסכמה של בעל הזכות הרשומה.
לעומת זאת, אדם אינו יכול לרשום הערת אזהרה על נכס של אחר ללא התחייבות בכתב של בעל הזכות. בחוזי מכר נהוג לכלול הוראה המסדירה את מועד רישום ההערה לטובת הקונה.
מה לעשות עכשיו
מה כדאי לעשות עכשיו
רישום הערת אזהרה סמוך לאחר החתימה
פעלו לרישום הערת אזהרה בטאבו בסמוך לאחר החתימה על חוזה המכר, במועד שנקבע בחוזה.
אימות היעדר רישומים סותרים לפני העברת כספים
הוציאו נסח רישום מקרקעין עדכני לפני העברת כל תשלום נוסף למוכר, כדי לוודא שלא נרשמו עיקולים או הערות אחרות.
הסדרת מנגנון למחיקת ההערה במקרה ביטול
שקלו לקבוע בחוזה המכר מנגנון, כגון ייפוי כוח המופקד בנאמנות, שיאפשר את מחיקת ההערה אם העסקה תבוטל כדין.
שאלות שחוזרות
שאלות נפוצות
מהי הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין?
זוהי הערת האזהרה השכיחה בעסקאות מקרקעין. היא נרשמת בפנקס המקרקעין על יסוד התחייבות בכתב של בעל הזכויות בנכס לעשות בו עסקה או להימנע מעשיית עסקה, לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ״ט-1969.
מה ההבדל בין הערת אזהרה לבין משכון ברשם המשכונות?
הערת אזהרה נרשמת בפנקס המקרקעין (טאבו) ומונעת רישום עסקאות נוגדות בנכס. משכון נרשם ברשם המשכונות, בדרך כלל על זכויות חוזיות בנכס שטרם נרשם בטאבו (למשל דירה שהזכויות בה מנוהלות בחברה משכנת).
האם הערת אזהרה מעניקה לקונה בעלות מלאה בדירה?
לא. לפי סעיף 7 לחוק המקרקעין, עסקה במקרקעין נגמרת ברישום, ועד אז רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה. הערת האזהרה אינה מעבירה את הבעלות, אלא מגינה על זכות הקונה מפני עסקאות נוגדות ומפני עיקולים מאוחרים עד להשלמת הרישום.
מה קורה אם המוכר התחייב למכור את אותה דירה לשני קונים שונים?
לפי סעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ״ט-1969, זכותו של הקונה הראשון עדיפה, אך אם הקונה השני פעל בתום לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב, זכותו עדיפה. בהלכת גנז נקבע כי קונה ראשון שנמנע מרישום הערת אזהרה בלי שהייתה לו מניעה לכך עלול, בנסיבות מסוימות, לאבד את עדיפותו גם כלפי קונה שני שרשם הערת אזהרה בלבד.
מקורות
- חוק המקרקעין, תשכ״ט-1969: סעיפים 7, 9, 126, 127, 132
- חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, תשע״ח-2018: סעיף 375(א)
- תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע״ב-2011: תקנה 21
- ע״א 2643/97 גנז נ׳ בריטיש וקולוניאל חברה בע״מ, פ״ד נז(2) 385, בית המשפט העליון, 05.02.2003