איחור במסירת דירה מקבלן: חישוב הפיצוי, זכויות הרוכש ופטורים בחוק

מה החוק קובע על איחור במסירת דירה מקבלן וממתי הפיצוי נספר?

זכות הרוכש לפיצוי קבועה בסעיף 5א לחוק המכר (דירות), תשל״ג-1973. בחוזים שנחתמו מיום 7 ביולי 2022 ואילך, איחור של יותר מחודש מזכה בפיצוי בעבור כל חודש או חלק ממנו, מתום חודש מהמועד הקבוע בחוזה ועד להעמדת הדירה לרשות הקונה.

חוק המכר (דירות), תשל״ג-1973 קובע הסדר קוגנטי של פיצוי סטטוטורי בלא הוכחת נזק במקרה שבו הקבלן אינו מעמיד את הדירה לרשות הקונה במועד שנקבע בחוזה. בית המשפט העליון ציין כי באמצעות הסדר זה ביקש המחוקק להקטין את פערי הכוחות בין הצדדים ולחזק את מעמדו של רוכש הדירה.

תיקון מס׳ 9 לחוק פורסם ביום 30 ביוני 2022 ונכנס לתוקף שבעה ימים לאחר מכן, ביום 7 ביולי 2022. לפי סעיף 11(ד) לחוק, התיקון אינו חל על דירה שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו. בחוזים שנחתמו מיום התחילה ואילך, תקופת החסד היא חודש אחד. אם הדירה לא הועמדה לרשות הקונה לאחר שחלף חודש מהמועד החוזי, הקונה זכאי לפיצוי בעבור כל חודש או חלק ממנו, מתום חודש מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו (סעיף 5א(א) לחוק).

בחוזים שנחתמו לפני תחילת תיקון מס׳ 9 חל סעיף 5א בנוסחו הקודם, שקבע תקופת חסד של 60 ימים. אם האיחור עלה על 60 ימים, הפיצוי נספר מהמועד החוזי עצמו, כלומר גם בעבור 60 הימים הראשונים.

איך מחושב סכום הפיצוי בגין איחור במסירה?

הפיצוי מחושב לפי דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, כשהם מוכפלים במכפיל שתלוי באורך תקופת האיחור. הפיצוי משולם בתום כל חודש בעד אותו חודש. אם נקבע בחוזה פיצוי מוסכם גבוה יותר, הקונה זכאי לגבוה מביניהם.

חישוב הפיצוי מבוסס על סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, ובשלבים מאוחרים של האיחור הסכום מוכפל במכפיל הקבוע בחוק.

בחוזים שנחתמו מיום 7 ביולי 2022 ואילך, סעיף 5א(א) לחוק המכר (דירות), תשל״ג-1973 קובע מדרג פיצוי:

• בעבור התקופה שמתום חודש מהמועד החוזי ועד תום ארבעה חודשים ממנו: סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, לפי סעיף 5א(א)(1) לחוק המכר (דירות), תשל״ג-1973.
• בעבור התקופה שתחילתה חמישה חודשים לאחר המועד החוזי וסיומה בתום עשרה חודשים ממנו: דמי השכירות כאמור כשהם מוכפלים ב-1.25, לפי סעיף 5א(א)(2) לחוק המכר (דירות), תשל״ג-1973.
• בעבור התקופה שתחילתה 11 חודשים לאחר המועד החוזי ואילך: דמי השכירות כאמור כשהם מוכפלים ב-1.5, לפי סעיף 5א(א)(3) לחוק המכר (דירות), תשל״ג-1973.
• לפי סעיף 5א(ב) לחוק, הפיצויים ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש. בחוזים שנחתמו לפני תיקון מס׳ 9, הפיצוי עמד על דמי השכירות כשהם מוכפלים ב-1.5 בעבור התקופה שמהמועד החוזי ועד תום שמונה חודשים, ועל דמי השכירות כשהם מוכפלים ב-1.25 בעבור התקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך. לפי אותו נוסח, הפיצויים בעד 60 הימים הראשונים שולמו בתום 60 הימים.

האם סעיף בחוזה המפחית או מוותר על הפיצוי בגין איחור במסירה הוא תקף?

לא. סעיף 7א(א) לחוק המכר קובע כי אין להתנות על הוראות החוק אלא לטובת הקונה, וסעיף 7א(ב) קובע כי ויתור על זכויות בקשר לאיחור במסירה, המהווה תנאי להעמדת הדירה לרשות הקונה, בטל.

הקבלן אינו רשאי להכניס לחוזה המכר סעיף הפוטר אותו מתשלום הפיצויים הקבועים בחוק או המפחית את סכומם. סעיף 7א(א) לחוק המכר (דירות), תשל״ג-1973 קובע: ״אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה״. בית המשפט העליון קבע כי לאור הוראה זו, נקודת המוצא היא שסעיף 5א הוא הוראה קוגנטית.

בית המשפט העליון הבחין בין הסכמה על מועד מסירה חדש, שהיא אפשרית, לבין תניית פטור המוצגת כהסכמה כזו. סעיף בחוזה המאפשר לקבלן לדחות את מועד המסירה בלי לקבוע מועד חדש באופן ברור אינו הסכמה על מועד חדש, אלא תניית פטור שאין לתת לה תוקף. כדי שתהיה הסכמה על מועד חדש, עליה לכלול מועד מסירה קונקרטי חדש או משך זמן קצוב שבו נדחה המועד החוזי.

לדוגמה: ברע״א 6605/15 אילנה שמש נ׳ ספייס בניה ויזמות בע״מ (21.02.2016) נדון חוזה שקבע כי כל שינוי שהזמין הקונה ידחה את מועד המסירה ״למשך הזמן שבו יבוצעו התוספות והשינויים האמורים, ולפחות לתקופה של 60 יום״. בית המשפט העליון (השופטת ד׳ ברק-ארז) קבע כי זו תניית פטור המנוגדת להוראות הקוגנטיות של סעיף 5א, וכי הפיצוי יחושב לפי המועד המקורי שבחוזה. פסק הדין ניתן לפי נוסח הסעיף שקדם לתיקון מס׳ 9.

מתי הקבלן פטור מתשלום פיצוי על איחור במסירת דירה?

בחוזים שנחתמו מיום 7 ביולי 2022 ואילך, הקבלן פטור מתשלום הפיצוי רק אם האיחור נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה בלבד, או אם הוא תוצאה מנסיבות כאמור בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) ומתקיימים שאר התנאים שבאותו סעיף.

תיקון מס׳ 9 לחוק המכר (דירות), תשל״ג-1973 החליף את הסדר הפטור הקודם. סעיף 5א(ג) לחוק קובע כיום כי הוראות סעיפים קטנים (א) ו-(ב) לא יחולו אם מתקיים לגבי האיחור אחד משני אלה:

• האיחור ״נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה בלבד״, לפי סעיף 5א(ג)(1) לחוק המכר (דירות), תשל״ג-1973.
• האיחור ״הוא תוצאה מנסיבות כאמור בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל״א-1970, ומתקיימים לגביו שאר התנאים הקבועים באותו סעיף״, לפי סעיף 5א(ג)(2) לחוק המכר (דירות), תשל״ג-1973.
• סעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות) עוסק בנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, כאשר קיום החוזה באותן נסיבות בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם. החוק אינו מונה קשיים בשרשרת האספקה, מחסור בפועלים, עיכובים בקבלת טופס 4 או עיכובים מצד רשויות וחברות תשתית כעילת פטור עצמאית. קבלן הטוען לפטור בשל נסיבות כאלה צריך להראות שמתקיימים תנאי סעיף 18(א).
• בחוזים שנחתמו לפני תחילת תיקון מס׳ 9 חל הנוסח הקודם של סעיף 5א(ג), שאפשר לצדדים להסכים שהפיצוי לא יחול על איחור ״שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו״.

איך דורשים את הפיצוי בפועל ותוך כמה זמן ניתן לתבוע?

דרישת הפיצוי נעשית בפנייה בכתב לקבלן בתום כל חודש איחור, ואם הקבלן מסרב, ניתן להגיש תביעה כספית לבית המשפט בתוך תקופת ההתיישנות.

כשהאיחור עולה על חודש מהמועד החוזי, כדאי לשלוח לקבלן מכתב דרישה מפורט המציין את סכום הפיצוי החודשי המגיע לפי דמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה.

אם הקבלן מסרב לשלם את הפיצוי החודשי השוטף, או מנסה להתנות את מסירת המפתח בוויתור על טענות ופיצויים, כדאי לפעול כך:

• תיעוד מפורט של תאריך מסירת הדירה בפועל ורישום פרוטוקול המסירה, כולל הסתייגות מפורשת בכתב לגבי שמירת הזכות לתבוע פיצוי על האיחור.
• הימנעות מחתימה על כתב ויתור או תניית סילוק תביעות כתנאי לקבלת המפתח. לפי סעיף 7א(ב) לחוק המכר (דירות), תשל״ג-1973, ויתור כזה המהווה תנאי להעמדת הדירה לרשות הקונה בטל.
• הגשת תביעה כספית לבית משפט השלום או לבית המשפט לתביעות קטנות (בהתאם לסכום התביעה) בתוך תקופת ההתיישנות, שהיא ככלל שבע שנים מהיום שבו נולדה עילת התובענה (סעיפים 5(1) ו-6 לחוק ההתיישנות, תשי״ח-1958).

מה לעשות עכשיו

מה כדאי לעשות עכשיו

שאלות שחוזרות

שאלות נפוצות

מקורות

• חוק המכר (דירות), תשל״ג-1973: סעיפים 5א, 7א(א), 7א(ב) ו-11(ד)
• חוק המכר (דירות) (תיקון מס׳ 9), התשפ״ב-2022, ספר החוקים 2983, 30.06.2022 (אתר הכנסת)
• חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל״א-1970: סעיף 18
• חוק ההתיישנות, תשי״ח-1958: סעיפים 5 ו-6
• רע״א 6605/15 אילנה שמש נ׳ ספייס בניה ויזמות בע״מ, בית המשפט העליון, 21.02.2016