דירה שעוברת בירושה: מס ירושה, רישום בטאבו, מכירה ופירוק שיתוף

האם קיים מס ירושה בישראל על דירה שהתקבלה בירושה?

ככלל, בישראל אין כיום מס ירושה או מס עיזבון על עצם מעבר הבעלות בדירה מן המנוח ליורשיו. הורשה אינה מכירה לעניין חוק מיסוי מקרקעין, ולכן רישום הזכויות על שם היורשים מכוח צו ירושה או צו קיום צוואה אינו חייב במס שבח או במס רכישה.

קבלת דירת מגורים או כל נכס מקרקעין אחר בירושה אינה מטילה על היורש חובת תשלום מס ירושה או מס רכישה במועד ההעברה. חוק מיסוי מקרקעין מזכיר את מס העיזבון רק לגבי מי שנפטר לפני 1 באפריל 1981, לצורך קביעת שווי הרכישה של היורש (סעיף 26(א)(1)).

סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ״ג-1963 קובע מפורשות כי "הורשה איננה מכירה או פעולה באיגוד לענין חוק זה". "הורשה" כוללת ירושה על פי דין וירושה על פי צוואה (סעיף 1).

עם זאת, מיסוי ירושה של דירה אינו מסתיים בקבלתה: יש להבחין בין היעדר מס ירושה בישראל לבין מיסוי המקרקעין בעת מכירת הדירה בעתיד, וכן ממס עיזבון שעשוי לחול לפי דין זר, כשהנכס או המנוח כפופים לו.

כיצד מבוצע רישום ירושה בטאבו על שם היורשים?

רישום הדירה בטאבו נעשה בבקשה לרישום ירושה, המוגשת בלשכת רישום המקרקעין שבה רשומה הדירה, בצירוף צו ירושה או צו קיום צוואה ותשלום אגרה.

לאחר קבלת צו ירושה או צו קיום צוואה, יש לפעול לרישום הזכויות בדירה על שם היורשים. בדירה הרשומה בפנקסי המקרקעין, הרישום נעשה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו); בדירה שהזכויות בה אינן רשומות שם, העדכון נעשה, לפי העניין, ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת.

כדאי לבצע את רישום הירושה בטאבו בהקדם, כדי שהזכויות יירשמו על שם היורשים לפני כל עסקה בדירה.

רישום ירושה כולל גם רישום של הסכם חלוקת עיזבון לפי סעיף 110 לחוק הירושה. הסכם כזה שלא אושר בידי בית משפט נרשם על פי בקשת כל היורשים. אם מונה מנהל עיזבון, הוא מגיש את הבקשה או שהיא מוגשת בהסכמתו (תקנות 17 ו-18 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע״ב-2011).

מהם הכללים לגבי מס שבח על דירה בירושה, כשמוכרים אותה?

מכירת דירה שהתקבלה בירושה עשויה לזכות בפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין, כשהמוכר הוא בן זוגו או צאצאו של המוריש (או בן זוג של צאצאו), המוריש היה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד, והוא עצמו היה פטור אילו מכר.

כאשר היורשים מחליטים למכור את דירת המגורים שהתקבלה בירושה, העסקה נחשבת למכירה החייבת במס שבח, אלא אם חל אחד מהפטורים בחוק. מכירה של זכות במקרקעין הנמנית עם נכסי העיזבון נחשבת למכירה בידי היורשים (סעיף 5(ג)(1)).

פטור במכירת דירה שהתקבלה בירושה (סעיף 49ב(5)): החוק מעניק פטור במכירת דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה, בהתקיים כל התנאים האלה:

1. המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש.

2. לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד.

3. אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.

אם התנאים אינם מתקיימים, המכירה תיבחן לפי הפטורים האחרים שבחוק, ובהם הפטור לדירה יחידה של המוכר עצמו (סעיף 49ב(2)), ואם אין פטור, לפי כללי חישוב המס שבחוק. חבות המס בפועל תלויה בנסיבות.

מה עושים כשאחד היורשים מסרב למכור את הדירה (פירוק שיתוף בין יורשים)?

אם אין הסכמה בין היורשים לגבי מכירת הדירה, כל יורש, כשותף בדירה, רשאי לדרוש בכל עת את פירוק השיתוף (סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, תשכ״ט-1969). תביעה כזו נדונה בבית המשפט לענייני משפחה כשמדובר בסכסוך בקשר לירושה או בסכסוך משפחתי; בלי קשר כזה, הסמכות היא של בית משפט השלום.

ירושה של דירת מגורים על ידי מספר אחים או יורשים יוצרת שותפות כפויה במקרקעין. כאשר יורש אחד מעוניין למכור את הדירה בשוק החופשי והיורשים האחרים מסרבים, נוצר מבוי סתום.

סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, תשכ״ט-1969 קובע כלל יסוד, לפיו כל שותף במקרקעין משותפים זכאי לדרוש בכל עת את פירוק השיתוף. סכסוך בין יורשים על דירה שהתקבלה בירושה נדון בבית המשפט לענייני משפחה כשהוא סכסוך בקשר לירושה או סכסוך משפחתי (סעיף 1 לחוק בית המשפט לענייני משפחה, תשנ״ה-1995).

אם אין הסכם, והדירה אינה ניתנת לחלוקה בעין, בית המשפט מורה על מכירתה וחלוקת הפדיון בין השותפים לפי חלקיהם (סעיף 40(א)). המכירה נעשית בדרך שבה נמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, אלא אם בית המשפט הורה על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר (סעיף 40(ב)). ליורשים אין זכות קדימה בדין לרכוש את חלקי האחרים בדירת מגורים, אך הם רשאים, ככלל, להשתתף במכירה ולהגיש הצעות.

מהו הסכם בין יורשים וכיצד הוא מסייע בתכנון מס?

הסכם בין יורשים (הסכם חלוקת עיזבון) מאפשר ליורשים לחלק ביניהם את נכסי העיזבון בהסכמה. החלוקה הראשונה של נכסי העיזבון בין היורשים אינה נחשבת למכירה לעניין מס שבח, ובלבד שלא ניתנה במסגרתה תמורה בכסף או בשווה כסף שאינו מנכסי העיזבון.

סעיף 110(א) לחוק הירושה קובע שנכסי העיזבון יחולקו בין היורשים על פי הסכם ביניהם או על פי צו בית המשפט. סעיף 5(ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין קובע שחלוקת נכסי עיזבון בין יורשים לא תיחשב כמכירה, בכפוף לסייג התמורה. "חלוקת נכסי עיזבון בין יורשים" היא החלוקה הראשונה של נכסי העיזבון לאחר ההורשה, בין שנעשתה לפני רישום הצו ובין אחריו (סעיף 1).

במסגרת ההסכם, היורשים יכולים להסכים, למשל, שאח אחד יקבל את מלוא הזכויות בדירת המגורים, בעוד האח השני יקבל את כספי החשבונות בבנק או נכס אחר מנכסי העיזבון.

אם במסגרת החלוקה ניתנה תמורה בכסף או בשווה כסף שאינו נכס מנכסי העיזבון, יראו את חלק העיזבון שבשלו ניתנה התמורה כאילו נמכר (סעיף 5(ג)(4)). לכן תשלום של אחד היורשים מכספו הפרטי עלול ליצור חבות במס על אותו חלק.

השכרת דירה שהתקבלה בירושה עד למכירתה: מה הדין?

יורשים הרשומים כבעלים משותפים בדירת ירושה רשאים להשכיר אותה עד למכירתה, וכל אחד מהם זכאי לחלק מדמי השכירות לפי חלקו בדירה.

בתקופת הביניים שבין פטירת המנוח לבין מכירת הדירה או פירוק השיתוף, היורשים יכולים להסכים על השכרת הדירה לצד ג'. בהיעדר הסכם, בעלי רוב החלקים רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של הדירה ולשימוש הרגיל בה, ושותף שרואה עצמו מקופח רשאי לפנות לבית המשפט (סעיף 30 לחוק המקרקעין).

דמי השכירות הם פירות המקרקעין, וכל שותף זכאי לחלק מהם לפי חלקו (סעיף 35). על ההכנסה מהשכרת דירת מגורים חל מס הכנסה לפי המסלולים שבדין, והחבות תלויה בנסיבות של כל יורש.

ניהול השכירות מחייב תיאום בין היורשים. אם אחד היורשים מתגורר בדירה בעצמו, הוא חייב לשאר היורשים, לפי חלקיהם, שכר ראוי בעד השימוש ("דמי שימוש ראויים"), לפי סעיף 33 לחוק המקרקעין.

מה לעשות עכשיו

מה כדאי לעשות עכשיו

שאלות שחוזרות

שאלות נפוצות

מקורות

• חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ״ג-1963: סעיפים 1, 4, 5(ג)(1), 5(ג)(4), 26(א)(1), 49ב(2), 49ב(5), 49ו(א), 62(א)
• חוק המקרקעין, תשכ״ט-1969: סעיפים 30, 33, 35, 37(א), 40, 44
• חוק הירושה, תשכ״ה-1965: סעיף 110
• חוק בית המשפט לענייני משפחה, תשנ״ה-1995: סעיף 1
• תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע״ב-2011: תקנות 17, 18